Содержание
- Определение и отличие от оборотоспособности
- Основания и виды ограничений
- Ограничения в зонах с особыми условиями использования территорий
- Резервирование земель для гос- и муниципальных нужд
- Сервитуты и их оспаривание
- Что происходит с ограничениями при переходе права собственности
- Компенсация убытков и ответственность
- Чек-лист для собственника
В чём разница между ограничением прав и ограничением оборотоспособности?
Ограничение прав — это установленные законом особые правила владения‚ пользования и (или) распоряжения земельным участком‚ которые действуют постоянно и не зависят от воли собственника.
Ограничение оборотоспособности, это лишь ограничение свободы распоряжения участком (например‚ запрет на продажу или залог)‚ при этом само право собственности сохраняется.
Основания и виды ограничений по закону
Статья 56 Земельного кодекса РФ (в редакции от ) и статья 56.1 перечисляют следующие основания:
- Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)
- Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд
- Обременения и сервитуты (публичные‚ частные)
- Охранные зоны объектов культурного наследия
- Ограничения‚ вытекающие из федеральных законов (например‚ в водоохранных зонах‚ природных парках и т. д.)
Ограничения в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)
Что это такое?
ЗОУИТ — это территории‚ где:
- введён особый режим хозяйственной и иной деятельности;
- установлены правила землепользования;
- могут быть ограничены права на застройку‚ сельхозпользование‚ добычу полезных ископаемых и т.д.
Примеры:
- территории вблизи аэропортов (ограничение высоты строений);
- зоны санитарной охраны водозаборов;
- прибрежные полосы водоёмов.
Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд
Что изменилось в 2018 г.?
Федеральный закон № 342-ФЗ разрешил резервировать участки без изъятия их у собственников‚ но при этом:
- запрещено возводить новые объекты капитального строительства;
- запрещено разделять участок‚ менять его категорию или разрешённое использование;
- возможно ограничение прав арендаторов (например‚ нельзя получать доход от реализации продукции‚ если участок сдан в аренду).
Сервитуты: частные и публичные
5.1 Как возникает сервитут
- По соглашению сторон (частный сервитут).
- В судебном порядке‚ если обусловлено интересами соседей или обществом (публичный сервитут).
5.2 Основания для прекращения сервитута
- Отпала необходимость в ограничении: участок перестал использоваться теми лицами‚ для которых сервитут был установлен.
- Истечение срока‚ указанного в соглашении.
- Возмещение ущерба собственником сервитута.
Переход права собственности: сохраняются ли ограничения?
Да. В соответствии с ч. 5 ст. 56 ЗК РФ:
Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
Компенсация убытков и ответственность
- Кто платит? Виновник‚ допустивший ухудшение качества земель.
- Как получить? Подать иск в суд с требованием о возмещении убытков и восстановлении прежнего состояния участка.
Чек-лист для собственника земельного участка
До покупки
- Проверить кадастровый паспорт: есть ли отметки о ЗОУИТ‚ резервировании‚ сервитутах?
- Получить выписку из ЕГРН — раздел «Ограничения (обременения)».
- Уточнить в местной администрации: не входит ли участок в зону будущих дорог‚ ЛЭП‚ газопроводов?
После покупки
- Если обнаружились ограничения‚ не предусмотренные договором, обращайтесь к юристу для оспаривания.
- При строительстве запрашивайте в Росреестре разъяснения: не попадает ли объект в охранные зоны?
- В случае ухудшения качества земель, документируйте ущерб (акты‚ фото‚ заключения экспертов) и требуйте компенсацию.
— актуальные изменения в земельном законодательстве уже вступили в силу. Будьте внимательны: даже если вы приобрели участок «чистым»‚ новые ограничения могут быть установлены в любой момент в рамках публичного сервитута или резервирования.