Дата публикации: 04 августа 2026 г․
Договор найма жилого помещения (квартиры) регулирует не только отношения между собственником и нанимателем, но и накладывает ограничения на право собственности самого собственника․ Незнание этих ограничений нередко приводит к конфликтам, судебным спорам и даже утрате права собственности в случае мошенничества․
Как отмечает Мария Жукова, первый заместитель генерального директора МИЭЛЬ-Аренда, первое и главное правило безопасности при аренде — внимательная проверка документов на право собственности․
Что такое право собственности и как оно ограничивается
Право собственности по ГК РФ
Согласно статье 209 ГК РФ, собственник владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом свободно и по своему усмотрению․ Однако эта свобода не является абсолютной․ Закон или договор могут устанавливать ограничения․
- Владение — фактическое обладание квартирой․
- Пользование, извлечение полезных свойств (жизнь в квартире)․
- Распоряжение — совершение сделок (продажа, дарение, обмен)․
Источники ограничений
- Закон, например, невозможность выселения нанимателя без судебного решения․
- Договор найма — дополнительные условия, прописанные сторонами․
- Решения органов власти — например, запрет на перепланировку․
Ключевые ограничения по договору найма
| Ограничение | Описание | Юридическая база |
|---|---|---|
| Ограничение выселения нанимателя | Собственник не может выселить добросовестного нанимателя без судебного решения | ЖК РФ, ст․ 687 |
| Ограничение права распоряжения | Недобросовестный наниматель может воспрепятствовать продаже квартиры | ГК РФ, ст․ 292, 558 |
| Ограничение по перепланировке | Собственник не может проводить перепланировку без согласия нанимателя | ГК РФ, ст․ 210 |
| Ограничение на повышение платы | Размер платы может быть изменён только раз в год и по соглашению сторон | ЖК РФ, ст․ 614 |
Как избежать мошенничества при заключении договора
Проверка документов собственника
Обязательный минимум документов:
- Свидетельство о праве собственности (ЕГРН-выписка) — подтверждает, что лицо действительно собственник․
- Договор купли-продажи, дарения или наследство, основание появления права․
- Паспорт собственника — проверка личности и отсутствия ареста на имущество․
- Справка о несудимости и отсутствии долгов — желательна, но не обязательна․
Риски при пролонгации и перезаключении
ФСБУ 25/2018 указывает, что при пролонгации договора аренды арендатор не вправе применять упрощённый способ учёта (подп․ «а» п․ 12)․ Это означает, что:
- Новый договор считается самостоятельной сделкой․
- Все ограничения на право собственности возобновляются․
- Необходима повторная проверка документов․
Практические советы собственнику и нанимателю
Собственнику:
- Зарегистрируйте договор найма в Росреестре для защиты от «двойных» сделок․
- Включите в договор пункт о праве на досрочный осмотр․
- Оформите акт приёма-передачи с фиксацией состояния квартиры․
Нанимателю:
- Убедитесь, что собственник не находится под арестом или в процессе банкротства․
- Проверьте отсутствие залога или ипотеки․
- Храните все квитанции об оплате и переписку в бумажном и электронном виде․
Краткий вывод
Ограничения права собственности по договору найма — это нормальное явление, которое защищает обе стороны․ Главное — грамотно составить договор и проверить все документы․ Это позволит избежать мошенничества и сохранить право собственности в полном объёме․
© 2026 Юридическая справка․ Все права защищены․