04 июля 2026 г․ — Вопрос ограничения иностранцев в приобретении недвижимости стал особенно актуальным после 2022 года: санкционные войны, рост национализма и защита «ключевых активов» заставили государства вводить всё новые барьеры․ Ниже — систематический обзор, как сегодня выглядят наиболее жёсткие и наиболее мягкие режимы в разных юрисдикциях․
Россия: «недружественные» и «дружественные» иностранцы
Ядро российских ограничений закреплено:
- Указ Президента № 81 от (в редакции Указа № 254 от )․
- Постановление Правительства № 560 от и последующие акты Росреестра․
Что запрещено
- Гражданам и юрлицам из недружественных государств (перечень утверждает Министерство финансов РФ) нельзя приобретать:
- земли сельхозназначения;
- объекты недвижимости в приграничных территориях, морских портах, на шельфе;
- жилую недвижимость, если территория попадает в перечень «стратегических»․
- Сделки могут быть приостановлены на стадии госрегистрации по запросу Минобороны или ФСБ․
Кто может
- Граждане и юрлицы из дружественных стран (Китай, Иран, Турция, ОАЭ и др․) пока сталкиваются только с обычными правилами иностранного владения (по 620-ФЗ), но с 2023 г․ Росреестр стал требовать:
- нотариально заверенный перевод паспорта;
- справку из налоговой РФ об отсутствии долгов;
- для юрлиц — выписку из ЕГРЮЛ с долей иностранного участия․
Европейский Союз: «золотые визы» закрываются
Австрия
Полный запрет на покупку жилья иностранцами без специального разрешения МВД․ Исключение — ЕС-граждане, покупающие первую квартиру для самостоятельного проживания․
Германия
- С 2025 г․ действует тест на «пустующее жильё»: если объект не используется более 6 мес․, муниципалитет может выкупить его по рыночной цене, даже у иностранца․
- Для покупки земли свыше 2 га сельхозназначения требуется разрешение BMEL (Минсельхоза)․
Польша
| Категория иностранца | Земли сельхоз | Жилые квартиры |
|---|---|---|
| ЕС/EEA | свободно | свободно |
| Другие (включая РФ, США) | запрещено | разрешение МВД |
Скандинавия и Балтика
Финляндия
- Аландские острова — иностранцам купить недвижимость нельзя без аландского права жительства․
- На материковой части ограничений нет, но покупка >20 га вызывает проверку Минобороны․
Дания
Для покупки feriehus (дома отдыха) нужно разрешение Justitsministeriet + купить акцию местного кооператива (≈ 30 000 €)․
Азия и Ближний Восток
Таиланд
- Иностранец не может владеть землёй, но может оформить аренду на 30+30+30 лет или через Thai Limited Company (49 % доля иностранцев)․
Египет
- На Синайском полуострове (включая Шарм-эль-Шейх) иностранцам запрещено покупать недвижимость в собственность; возможна только аренда на 99 лет через государственный фонд TDA․
Краткая карта ограничений
- Полный запрет: Австрия (для вне-ЕС), Дания (feriehus), Саудовская Аравия (вне агломераций), Северный Кипр (земля)․
- Разрешительный режим: Польша, Германия (более 2 га), Финляндия (> 20 га)․
- Аренда вместо собственности: Таиланд, Болгария, Черногория (земля), Египет (Синай)․
- Квоты и лицензии: Швейцария (иностранцам > 200 м² жилья, кантональный лимит), Мальта (только через «золотую визу»)․
Что делать покупателю-иностранцу в 2026 г․
- Проверять списки «недружественных» стран (РФ обновляет каждые 3 мес․)․
- Запрашивать предварительное заключение у Минобороны/ФСБ при покупке земельных участков в РФ․
- Использовать юрструктуры — локальные компании, трасты, договоры аренды с опцией выкупа․
- В ЕС мониторить изменения законов: Италия и Испания уже анонсировали снижение порога спецразрешений до 500 м² жилья․
Мир вступил в эпоху геоэкономической фрагментации, и право собственности превращается в инструмент политики․ Кто хочет купить недвижимость за рубежом в 2026-м, должен учитывать не только цену и локацию, но и возможные санкции, обязательное разрешение или даже откровенный запрет․
Для персонального анализа конкретной страны и объекта обращайтесь к профильным юристам и консультантам по недвижимости: требования корректируются ежеквартально․