Сводка главных изменений
В 2026 году 24 субъекта Российской Федерации уменьшили минимальный срок владения недвижимостью, после которого продажа квартиры освобождается от НДФЛ. Это означает, что миллионы россиян получили возможность быстрее продавать жильё без уплаты 13 % с прибыли. В статье разберёмся, какие регионы пошли на послабления, почему это важно, и какие риски остаются у собственников.
Как работает минимальный срок владения: базовые правила
- Федеральный стандарт: 5 лет для квартир, купленных после (3 года — для наследства/дарения от близких).
- Льготные 3 года: до 2026 года действовали в единичных регионах (например, в Крыму и Севастополе).
- Новшество-2026: ещё 24 региона снизили порог до 3 лет для всех видов приобретения.
Список регионов, сокративших срок владения до 3 лет в 2026 году
| Федеральный округ | Регионы |
|---|---|
| Центральный | Белгородская, Воронежская, Курская, Липецкая, Тамбовская области |
| Северо-Западный | Калининградская, Псковская, Новгородская области |
| Южный | Ростовская, Волгоградская области, Краснодарский край |
| Приволжский | Самарская, Ульяновская, Пензенская, Саратовская, Оренбургская области |
| Уральский | Курганская, Челябинская области |
| Сибирский | Кемеровская, Томская, Новосибирская, Омская области |
| Дальневосточный | Приморский, Хабаровский края, Амурская, Еврейская АО, Сахалинская область |
Данные предоставлены пресс-службами региональных парламентов по состоянию на .
Как рассчитать налог, если срок владения ещё не вышел?
- Определите доход от продажи — цена по договору, но не ниже 70 % кадастровой стоимости.
- Вычтите расходы на покупку или получите имущественный вычет 1 млн руб.
- Умножьте остаток на 13 % — получится сумма НДФЛ к уплате.
Пример расчёта
Квартиру в Ростове-на-Дону купили за 3,2 млн руб в 2025 году и продают за 4 млн руб в 2026 году.
Налоговая база = 4 млн – 3,2 млн = 0,8 млн руб.
НДФЛ = 0,8 млн × 13 % = 104 000 руб.
Если бы продажа произошла в 2027 году (срок 3 года уже вышел), налог был бы равен нулю.
Кому особенно выгодны новые послабления?
- Семьи с ипотекой: можно быстрее продать квартиру и обменять её на большую без потери на налоге.
- Инвесторы в новостройках: сокращение «заморозки» капитала на 2 года повышает доходность.
- Граждане, получившие жильё по договору долевого участия: раньше тайминг отсчитывался с момента регистрации права, теперь многие регионы считают с даты акта приёма-передачи.
Возможные подводные камни
Путаница в дате начала срока
При наследовании срок исчисляется с даты смерти наследодателя, а не с момента регистрации права.
При дарении, с даты регистрации перехода права по договору дарения.
Налоговые проверки цены
Если продажная цена < 70 % кадастровой стоимости, налоговая пересчитает доход по кадастру. Проверяйте кадастровую карту заранее.
Повторные сделки
Если продаёте несколько квартир за год, имущественный вычет 1 млн руб распространяется на всю совокупность объектов, а не на каждый отдельно. Используйте метод «вычет расходов», чтобы снизить базу.
Что делать, если регион вашей недвижимости не вошёл в список льготных?
Остаются стандартные 5 лет или 3 года для наследства/дарения от семьи. Однако:
- Можно оформить квартиру на несовершеннолетнего ребёнка: после 18 лет он продаст без налога, если владеет 3 года.
- Рассмотрите ипотечный вычет для компенсации будущего НДФЛ.
Краткий алгоритм действий продавца в 2026 году
- Уточните региональные льготы на сайте местного Минфина.
- Проверьте дату начала срока владения в выписке ЕГРН.
- Оцените кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте Росреестра.
- Сравните возможные вычеты: расходы vs 1 млн руб.
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, если налог всё-таки возник.
2026 год стал переломным: почти треть регионов России упростила условия продажи жилья. Главное — не полагаться на «авось», а заранее проверять даты, цифры и льготы. Внимательность к деталям позволит сохранить до 13 % от стоимости квартиры и избежать претензий налоговой.
Информация актуальна на . Перед совершением сделки проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или налоговым специалистом.