Владение и пользование, ключевые правомочия собственника‚ закреплённые в ст. 209 ГК РФ.
Однако ни одно из них не являеться абсолютным: закон‚ договор или решение суда могут ограничить или обременить эти права.
В статье разберёмся‚ в каких случаях возникают ограничения‚ как они отличаются от обременений‚ какие институты их вводят и как защитить своё право.

Понятие и правовая природа

Владение и пользование как составные права собственности

• Владение — фактическое обладание вещью‚ способность держать её у себя.
• Пользование — извлечение полезных свойств вещи (проживание в квартире‚ ведение сельхозработ на земле).

Собственник может самостоятельно осуществлять оба правомочия или передать их другим (аренда‚ безвозмездное пользование‚ сервитут).

Разграничение «ограничения» и «обременения»

Основания ограничения владения и пользования

Законодательные ограничения общего характера

1. Ст. 209 ч. 2 ГК РФ — «право собственника не должно нарушать права и законные интересы других лиц».
2. Ст. 55 Конституции РФ — права человека могут быть ограничены федеральным законом в целях защиты здоровья‚ нравственности‚ безопасности.
3. Градостроительный‚ земельный‚ жилищный кодексы вводят специальные правила:
   • режим охраняемых зон;
   • санитарные отступы;
   • обязательство сохранять объект культурного наследия.

Ограничения в уголовном судопроизводстве

Арест имущества (ст. 115 УПК РФ) временно лишает собственника фактического владения‚ но не прекращает право собственности.
С 2024 года ВСИ МВД России разъясняет: «арест — это временное ограничение‚ а не конфискация».

Договорные обременения

• Аренда жилого помещения — собственник сохраняет только право распоряжения‚ права владения и пользования переходят к нанимателю (утверждение юротдела Skilfactory).
• Ипотека‚ залог — ограничивается право распоряжения‚ но владение остаётся.
• Сервитуты (ст. 274 ГК РФ) — право прохода‚ прокладки коммуникаций через чужой участок.

Эволюция ограниченных вещных прав

В последние годы российское законодательство идёт к сокращению перечня ограниченных вещных прав.
Согласно концепции реформы (ст. 216 ГК РФ в редакции 2022 г.)‚ из оборота будут изъяты:

• право постоянного (бессрочного) пользования землёй;
• право пожизненного наследуемого владения;
• право хозяйственного ведения.

Сохранятся лишь:

• Сервитут
• Право оперативного управления (для госучреждений).

Примеры из судебной практики

Запрет на снос здания-памятника

Собственник особняка 1903 года постройки решил снести его для строительства торгового центра.
Минкультуры внес здание в реестр ОКН‚ наложив обязательство сохранения и запрет на любое изменение.

Использование квартиры под арендный бизнес

Собственник сдаёт квартиру посуточно. Соседи жалуются на шум.
Суд ограничивает право пользования — запрещает размещать гостей более 6 человек одновременно и ночью с 23:00 до 07:00.
Аргумент: нарушение прав соседей на спокойное проживание.

Как защититься при незаконном ограничении

1. Проверить основание. Запросите выписку из ЕГРН и решение органа‚ наложившего ограничение.
2. Обжаловать в суде. Срок — 3 месяца со дня‚ когда стало известно об ограничении;
3. Требовать компенсации. Если ограничение признано незаконным‚ можно взыскать убытки (ст. 1069 ГК РФ).

Что изменится в 2026–2027 гг.

• С внесены изменения в правила микрозаймов: залог имущества (в т. ч. авто‚ земли) будет оформляться только через ЕГРН‚ что уменьшит случаи «двойных» обременений.
• Планируется введение цифровых сервитутов — автоматическая регистрация ограничений в ЕГРН без нотариата.

Ограничение в праве владения и пользования — нормальное явление‚ обеспечивающее баланс между частным интересом собственника и публичными‚ а также личными интересами других лиц.
Главное — ясность оснований‚ соразмерность меры и возможность защиты в суде.
Следите за обновлениями в ЕГРН и консультируйтесь с юристом при первых признаках ограничения.