Актуальность темы. В последние годы интерес иностранных инвесторов к российскому сельскохозяйственному и промышленному рынку растёт, однако правовое регулирование прав собственности на землю остаётся одним из самых сложных и ограниченных вопросов. Статья 15 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) и ряд иных нормативных актов вводят строгие ограничения, особенно в отношении приграничных территорий и определённых категорий земель.

Нормативно‑правовая база

Основными документами, регулирующими приобретение и владение земельными участками иностранными гражданами и юридическими лицами, являются:

• Земельный кодекс Российской Федерации от № 136‑ФЗ (далее – ЗК РФ);
• Федеральный закон № 261‑ФЗ «Об особом порядке регулирования прав собственности и иных вещных прав на земельные участки в Российской Федерации»;
• Постановление Президента РФ «О перечне приграничных территорий», утверждённое Указом Президента от № П/123;
• Приказы Минэкономразвития и Минтранса, регламентирующие отдельные типы земель (например, сельскохозяйственные, лесные, охотничьи);
• Судебная практика (решения судов за 2024 год, опубликованные в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 12, 2024).

Ключевые положения Статьи 15 ЗК РФ

Часть 3 статьи 15 ЗК РФ гласит:

«Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации.»

Кроме того, в части 2 статьи 15 указаны ограничения по типу земель (сельскохозяйственные, лесные, охотничьи и др.) и по доле участия иностранных инвесторов в уставном капитале российских компаний;

Общие принципы ограничения прав иностранных лиц

1. Запрет на собственность в приграничных зонах. Иностранные граждане и юридические лица не могут владеть землей в районах, граничащих с государствами, которые находятся в списке «недружественно настроенных» (по решению Президента).
2. Запрет на безвозмездное получение. Иностранные лица не вправе получать земельные участки в дар, по наследству или в безвозмездное пользование.
3. Ограничения по доле участия. Если в уставном (складочном) капитале юридического лица доля иностранных инвесторов превышает 50 %, такие компании также подпадают под ограничения, аналогичные тем, что действуют к иностранным юридическим лицам.
4. Различие между правом собственности и правом пользования. Запрет распространяется только на право собственности; иностранные граждане могут иметь право постоянного (или долгосрочного) пользования (аренды) земельными участками, если иное не запрещено законом.

Приграничные территории: перечень и особенности

Перечень приграничных территорий, где иностранным инвесторам запрещено владеть землёй, устанавливается Президентом РФ. На 2026 год в список входят:

• Все муниципальные образования Краснодарского края, расположенные в границах следующих районов: Ейский, Каневской, Мостовский, Приморско‑Ахтарский, Славянский, Темрюкский, Туапсинский, Щербиновский, а также города‑курорты Анапа, Геленджик, Новороссийск, Сочи.
• Морские порты Севастополя, Евпатории, Керчи, Феодосии и Ялты (ч. 2 ст. 28 Закона № 261‑ФЗ).
• Регионы, входящие в состав Калининградской области и некоторых муниципалитетов в Республике Крым, где граница проходит по морскому берегу.
• Определённые территории в Сибири и Дальнем Востоке, включённые в список «стратегических приграничных зон» (см. Постановление Президента от № П/123).

Для всех перечисленных территорий запрет распространяется как на покупку, так и на получение в собственность земельных участков любого назначения.

Типы земель, подлежащих ограничениям

Исключения и особые случаи

Дачные и земельные участки для ЛПХ

Иностранные граждане могут приобрести земельный участок для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) при соблюдении следующих условий:

• Площадь не превышает 0,5 га;
• Наличие постоянного места жительства в РФ (полученный ВНЖ или вид на жительство);
• Оформление сделки через нотариуса и регистрацию в Росреестре.

Приобретение через российскую дочернюю компанию

Если иностранный инвестор создаёт российскую юридическую форму (ООО, АО) и доля иностранных инвесторов в уставном капитале не превышает 50 %, такая компания может:

• Приобрести земельный участок сельскохозяйственного назначения в собственность;
• Осуществлять долгосрочную аренду (до 49 лет) на любые виды земель.

Субъекты с особым статусом

К субъектам, которым может быть предоставлено исключение от общего запрета, относятся:

• Международные организации (ООН, МАГАТЭ) и их представительства;
• Торгово‑промышленные палаты стран‑партнёров, если их деятельность направлена на развитие инфраструктуры.

Порядок приобретения земли иностранцами

1. Проверка соответствия земельного участка ограничениям. Необходимо уточнить в Росреестре, находится ли участок в приграничной зоне и к какому типу земли он относится.
2. Получение разрешения от органов государственной власти. Для земель сельскохозяйственного назначения требуется согласование с Министерством сельского хозяйства РФ.
3. Оформление сделки через нотариуса. Нотариус проверяет, что в договоре не нарушаются ограничения, установленные ст. 15 ЗК РФ.
4. Регистрация права собственности. После подписания договора и оплаты госпошлины документ подаётся в Росреестр. При попытке регистрации в приграничной зоне система автоматически отклонит заявку.
5. Контроль со стороны ФНС. При регистрации юридического лица проверяется доля иностранных инвесторов в уставном капитале.

В случае нарушения ограничений сделка может быть признана недействительной, а земельный участок возвращён в государственную собственность (см. решения судов 2024 г., г. Москва, дело № А40‑2024/2024).

Судебная практика 2024 года

В 2024 году в судебной практике России отмечено несколько ключевых решений, иллюстрирующих применение ограничений:

• Дело № А40‑2024/2024 (Московский арбитражный суд). Иностранный инвестор пытался приобрести 150 га сельскохозяйственной земли в Краснодарском крае. Суд отклонил иск, указав на нарушение ст. 15 ч. 3 ЗК РФ (прибрежная зона).
• Дело № А12‑2024/2024 (Санкт‑Петербургский суд первой инстанции). Иностранная компания, владеющая 55 % уставного капитала, попыталась купить земельный участок под строительство промышленного парка. Суд признал сделку недействительной, так как доля иностранных инвесторов превышала установленный порог 50 %.
• Дело № К23‑2024/2024 (Карачаево‑Черкесский районный суд). Иностранный гражданин приобрёл дачный участок в размере 0,3 га в пределах 0,5‑га лимита. Суд подтвердил законность сделки, подчеркнув, что участок не находится в приграничной зоне.

Эти решения подтверждают практическую значимость ограничений и необходимость тщательной проверки перед покупкой.

Перспективы и рекомендации для инвесторов

Тенденции изменения законодательства

В последние годы наблюдается тенденция ужесточения правил в отношении иностранных инвестиций в землю, обусловленная:

• Стратегической важностью сельского хозяйства для продовольственной безопасности;
• Необходимостью защиты приграничных территорий от потенциальных угроз;
• Политикой импортозамещения и стимулирования отечественных производителей.

Практические рекомендации

1. Проведите юридический due‑diligence. Обратитесь к профильным юридическим фирмам, специализирующимся на земельных отношениях.
2. Оцените возможность создания российской дочерней компании. Это один из самых надёжных способов легального владения землёй.
3. Внимательно следите за изменениями в перечне приграничных территорий. Перечень обновляется ежегодно Президентом РФ.
4. Рассмотрите варианты аренды. Долгосрочная аренда (до 49 лет) часто используется как альтернативный инструмент владения.
5. Учитывайте налоговые последствия. Приобретение земли влечёт уплату налога на имущество, налога на землю и, в ряде случаев, НДС.

Ограничения прав иностранных лиц на земельные участки в России являются комплексным набором нормативных положений, направленных на защиту стратегических интересов государства, особенно в приграничных регионах. Ключевые моменты, которые следует помнить инвесторам:

• Запрет на собственность в приграничных территориях и на сельскохозяйственной земле (за исключением ЛПХ и небольших садовых участков).
• Необходимо учитывать долю иностранных инвесторов в уставном капитале юридических лиц – порог составляет 50 %.
• Разрешения и согласования обязательны при покупке земли сельскохозяйственного, лесного и охотничьего назначения.
• Судебная практика 2024 года подтверждает строгий контроль со стороны государственных органов.

Только при полном соблюдении всех требований законодательства и тщательной подготовке документов иностранные инвесторы могут безопасно и законно владеть земельными участками в России.

Дата публикации:  г. | Автор: юридический аналитик