Актуальность на 04 июля 2026 года, 18:21 (мск)

Базовый запрет: что прямо запрещено законом?

Статья 15 Земельного кодекса РФ устанавливает прямой запрет:

• Иностранные граждане
• Лица без гражданства
• Иностранные юридические лица

не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися:

1. на приграничных территориях (перечень утверждает Президент РФ);
2. на иных территориях, определённых отдельными федеральными законами.

Важно: запрет касается именно собственности. Право аренды или долгосрочного пользования в большинстве случаев сохраняется.

Конкретные зоны с «запретом на собственность»

Краснодарский край — пример морских курортов

Согласно официальным разъяснениям РосКо и судебной практике 2024 года, иностранцам и иностранным компаниям запрещено приобретать землю в собственность в следующих муниципалитетах:

• Ейский район
• Каневской район
• Мостовский район
• Приморско-Ахтарский район
• Славянский район
• Темрюкский район
• Туапсинский район
• Щербиновский район
• города-курорты Анапа, Геленджик, Сочи
• город Новороссийск

Морские порты и их границы

На основании Федерального закона № 261-ФЗ и приказа Минтранса РФ от № 373:

1. Земли в границах Севастополя, Евпатории, Керчи, Феодосии, Ялты и других портов не могут принадлежать иностранцам.

Сельскохозяйственные земли

Федеральный закон № 490-ФЗ (в редакции 2024 г.) ввёл дополнительные ограничения:

• Если доля иностранного участия в юрлице превышает 50 %, такое лицо не может приобретать в собственность земли сельхозназначения.
• Физлица-иностранцы могут владеть сельхозземлями, но не в приграничных зонах.

Исключения и «обходные пути»

Аренда вместо собственности

Ограничения не распространяются на:

• договор аренды до 49 лет;
• договор бессрочного пользования (устаревает, но всё ещё встречается на практике);
• договор суперфиция (право строить и эксплуатировать объект).

Российская «дочка» как инструмент

Иностранная компания может создать российское юрлице с долей иностранного участия ≤ 50 %. Тогда:

1. Ограничения на сельхозземли не применяются.
2. Ограничения на приграничные территории всё ещё действуют — компания считается «иностранной» по косвенному признаку (ч. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Правопреемство и доли

Если участок был приобретён до вступления ограничений (например, до 2022 г.), то:

• собственность сохраняется;
• при разделе или отчуждении части в один день возможен двойной земельный налог (позиция РосКо).

Практические рекомендации перед сделкой

Шаг 1. Проверьте участок на кадастровой карте: входит ли он в приграничную зону или границы морского порта.

Шаг 2. Уточните вид разрешённого использования: сельхоз, ИЖС, промназначение и т.д.

Шаг 3. Если вы иностранец, подготовьте альтернативы:

1. оформление на российское юрлице с долей ≤ 50 %;
2. долгосрочная аренда;
3. покупка квартиры/дома с земельным участком, где участок остаётся в аренде у муниципалитета.

Шаг 4. Получите заключение Росреестра или независимого юриста с анализом рисков.

Штрафы и последствия нарушений

• Регистрация права собственности будет отказана Росреестром (ч. 7 ст. 26 ЗК РФ).
• Если сделка уже заключена — может быть признана недействительной по иску прокуратуры (ст. 168 ГК РФ).
• Возможное изъятие по решению суда без компенсации стоимости земли.

Что меняется в 2026 году?

На июль 2026 года новых федеральных изменений не анонсировано. Однако:

• Минэкономики прорабатывает возможное расширение перечня недружественных стран, что может ужесточить правила транзакций.
• В Госдуме обсуждается проект о обязательном одобрении сделок с землёй иностранцами на уровне региональных комиссий.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут владеть землёй в России, но при жёстких территориальных и долевых ограничениях. Приграничные зоны, морские порты и курорты закрыты для приобретения в собственность. Для безопасной сделки рекомендуется заранее проверить кадастровый паспорт, категорию земель и долю иностранного участия в структуре покупателя. При сомнениях — аренда на 49 лет или создание российской компании с контролируемой долей участия.