Дата актуализации:
Правовая основа
Вся совокупность терминов, используемых при регулировании градостроительной деятельности, закреплена в статье 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (далее — ГрК РФ). Именно там формулируется базовое понятие «объект капитального строительства» (далее, ОКС).
Буквальное определение
Согласно пункту 10 статьи 1 ГрК РФ:
«Объектами капитального строительства признаются здания, сооружения, а также иные объекты, строительство которых связано с изменением земельного участка (в т.ч. в части его рельефа), и которые не могут быть без несоразмерного ущерба их назначению перемещены по отношению к земельному участку, к которому они прочно подсоединены».
Критерии отнесения к ОКС
- Капитальность. Объект прочно связан с земельным участком и без несоразмерного ущерба своему назначению не может быть перемещён.
- Изменение участка. В процессе строительства или реконструкции изменяется рельеф или иные характеристики земельного участка.
- Назначение. К ОКС относятся здания, сооружения и иные объекты, предназначенные для длительного использования (жилые дома, промышленные комплексы, инженерные сети, мосты, тоннели и др.).
Что не считается ОКС
В 2023 году в ГрК РФ была введена конструкция «некапитальное строение». К ней относятся:
- временные постройки без фундамента (киоски, бытовки, торговые павильоны);
- сооружения, которые можно демонтировать и переместить без несоразмерного ущерба;
- линейные объекты (в отдельных случаях) по специальным основаниям, указанным в подзаконных актах.
Этапы жизненного цикла ОКС в контексте ГрК РФ
В соответствии с Главой 6 ГрК РФ «Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства»:
- Проектная документация. Разрабатывается в соответствии со статьёй 48.1 ГрК РФ и подлежит экспертизе.
- Разрешение на строительство. Выдаётся при положительном заключении экспертизы (поправки 2023 г. упростили процедуру в ряде случаев).
- Строительный контроль и ввод в эксплуатацию. После завершения работ объект вводится в эксплуатацию на основании разрешения введённого в действие Федеральным законом.
- Реконструкция и капитальный ремонт. Все изменения ОКС также регулируются ГрК РФ и требуют повторного оформления проектной документации и разрешений.
Юридические последствия признания объекта ОКС
- Градостроительные требования. Каждый ОКС должен соответствовать установленным нормативам (СП, СНиП).
- Земельные отношения. Прописывается в договоре аренды или праве собственности на земельный участок;
- Государственный кадастровый учёт и регистрация. ОКС подлежит обязательному учёту в Росреестре.
- Налоги и тарифы. Имущественный налог на ОКС рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.
Новые тенденции и изменения
2023–2024 годы: Госдума приняла комплекс поправок в ГрК РФ, направленных на:
- упрощение выдачи разрешений на строительство для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
- введение уведомительного порядка для некоторых категорий ОКС;
- уточнение границ между капитальными и некапитальными объектами.
Понимание, что именно признаётся объектом капитального строительства, необходимо всем участникам градостроительной деятельности: застройщикам, проектировщикам, органам власти и инвесторам. Только правильное определение статуса объекта позволяет выстроить законную процедуру проектирования, строительства и эксплуатации, избежать штрафов и потерь.