В современном гражданском обороте недвижимость остаётся ключевым активом, который определяет имущественные отношения, налоговые обязательства, права кредиторов и возможности девелоперов; С г; вступили в силу масштабные поправки в Гражданский кодекс РФ, которые кардинально уточнили понятие «объект недвижимости». Ниже — подробный разбор новых правил, комментарии и практические примеры.

Нормативная база: статья 130 ГК РФ в редакции 2025 г.

Новый текст п. 1 ст. 130 ГК РФ

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, объекты недвижимости) относятся:

• земельные участки, участки недр;
• объекты капитального строительства, если их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно, в т.ч.:
  1. здания, сооружения;
  2. объекты незавершённого строительства (ОНС);
  3. помещения (жилые и нежилые), машино-места, единые недвижимые комплексы;
• воздушные, морские и речные суда, космические объекты, подлежащие государственной регистрации;
• иные объекты, которые законом отнесены к недвижимости (например, линейные объекты инфраструктуры, если они неразрывно связаны с землёй);

Критерий «несоразмерный ущерб»

Ключевой признак недвижимости с 2025 г. — возможность или невозможность перемещения объекта без ущерба его назначению. Если ущерб признан несоразмерным, объект автоматически относится к недвижимости и подлежит госрегистрации в Росреестре.

Что не считается недвижимостью с 2025 г.?

• Леса и многолетние насаждения без прочной связи с земельным участком (ранее они могли быть отнесены к недвижимости).
• Обособленные водные объекты, не являющиеся частью земельного участка.
• Мобильные конструкции (бытовки, киоски, модульные здания), которые можно демонтировать без значительного ущерба.

Единый недвижимый комплекс: новое понятие

Законодатель ввёл в оборот термин «единый недвижимый комплекс» (ЕНК). Это:

• совокупность объектов капитального строительства,
• расположенных на одном или нескольких смежных земельных участках,
• функционально и технологически объединённых,
• зарегистрированных в ЕГРН как единый объект права.

Примеры ЕНК: крупные ТРЦ, индустриальные парки, инженерные комплексы.

Ст. 554 ГК РФ: требования к определению предмета в договоре продажи недвижимости (ред. 2025 г.)

Для признания договора заключённым он должен содержать данные, позволяющие однозначно идентифицировать недвижимость:

1. Кадастровый номер или условный номер в ЕГРН (для ОНС).
2. Местоположение на земельном участке: точные координаты, литеры, номера помещений.
3. Площадь и назначение (жилое/нежилое).
4. Сведения о долях (если объект долевой).

Отсутствие любого из пунктов влечёт ничтожность договора (ст. 168 ГК РФ).

Практические последствия изменений

Пошаговая инструкция: как проверить, является ли объект недвижимостью в 2026 г.

1. Шаг 1. Получите выписку ЕГРН через официальный сайт Росреестра или МФЦ.
2. Шаг 2. В разделе «Вид объекта» ищите признак «недвижимое имущество».
3. Шаг 3. Проверьте графу «Особые отметки» — там может быть указано «единый недвижимый комплекс».
4. Шаг 4. Если объект — ОНС, убедитесь, что в ЕГРН есть технический план и разрешение на строительство.
5. Шаг 5. При сомнениях закажите экспертное заключение кадастрового инженера об ущербе при перемещении.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Перспективы: что готовится в 2026–2027 гг.

• Возможное цифровое оформление прав» через блокчейн-платформу ФНС и Росреестра.
• Оптимизация налоговой базы: переход к оценке недвижимости по рыночной стоимости с 2027 г.
• Расширение перечня объектов, которые могут быть отнесены к недвижимости (например, подземные хранилища).

Обновления в ст. 130 и 554 ГК РФ создали чёткую, технологичную и прозрачную модель идентификации объектов недвижимости. Это снижает судебные споры, упрощает сделки и повышает защитённость прав собственников. Следите за официальными разъяснениями Минюста РФ и Росреестра — они продолжают уточнять детали применения новых норм.

Информация подготовлена по состоянию на . При использовании в правовых целях рекомендуем уточнять актуальность данных в КонсультантПлюс.