С 01 января 2025 года в Гражданский кодекс РФ внесены существенные изменения, касающиеся жилищных правоотношений․ Ниже приведена актуальная информация, которая поможет разобраться, как именно в 2026 году определяется порядок пользования квартирой между собственниками и проживающими;

Что такое «порядок пользования» и когда он требуется

Порядок пользования квартирой, это совокупность правил, которые устанавливают:

• какие помещения могут использовать конкретные собственники/проживающие;
• в каком режиме доступны общие зоны (кухня, санузел, коридор);
• как распределяются коммунальные расходы;
• кто и в каком порядке может предоставлять жильё третьим лицам․

Документ нужен, если:

1. В квартире несколько собственников долей (§ 2 ст․ 247 ГК РФ)․
2. Супруги после развода продолжают проживать в одной квартире (ст․ 31–33 ЖК РФ)․
3. Один из членов семьи собственника утратил право пользования (ст․ 35 ЖК РФ)․
4. Есть спор о вселении/выселении временных жильцов (AirBnB и др․)․

Как изменился ГК РФ в 2025 году

В редакции ГК РФ 2025 г․:

• появился ч․ 4 ст․ 247¹ «Определение порядка пользования жилым помещением», который напрямую разрешает сторонам заключать «соглашение о порядке пользования» в простой письменной форме и заверять его у нотариуса по желанию;
• в ч․ 3 ст․ 252 введён срок, 3 года — на предъявление иска о выделе доли в натуре, если объект нельзя разделить без нарушения его целевого назначения;
• добавлена ст․ 271․1: теперь суд может присудить компенсацию вместо фактического выдела комнаты, если раздел затруднён․

Способы установления порядка пользования

Добровольное соглашение

Самый быстрый и дешёвый путь․

• Форма: простая письменная или нотариальная (по желанию)․
• Минимальное содержание:
  • перечень жилых и вспомогательных помещений;
  • распределение комнат между сторонами;
  • режим общего пользования (время приготовления пищи, стирки, гостей);
  • обязанности по оплате коммуналки;
  • порядок ремонта и приватизации;
  • срок действия и основания для расторжения․
• Где хранить: у каждой стороны по подлиннику, можно зарегистрировать в Росреестре как сервитут (необязательно)․

Иск в суд

Применяется, если договориться невозможно․

1. Подсудность: мировой судья — если цена иска до 100 тыс․ руб․; районный суд, свыше․
2. Необходимые документы:
   • выписка из ЕГРН о правах всех долевых собственников;
   • технический паспорт БТИ (план квартиры);
   • квитанции ЖКХ (доказательство фактического проживания);
   • свидетельские показания или письменные объяснения соседей;
   • фото/видеоматериалы, показывающие условия проживания․
3. Возможные итоги:
   • выдел комнаты в натуре;
   • установление расписания общих зон;
   • обязанность одной стороны выплачивать компенсацию другой;
   • и, впервые, — «виртуальное размежевание» (ст․ 271․1 ГК РФ): суд определяет доли в квадратных метрах без физического раздела, но с последующей возможностью «выкупа» доли через 5 лет по цене рынка․

Нотариальное разделительное соглашение при наследстве

Если квартира перешла по наследству к нескольким наследникам, нотариус в 2026 г․ может составить «нотариально удостоверенное разделительное соглашение» (ст․ 1162 ГК РФ в нов․ ред․)․ Оно приравнено к сделке и подлежит госрегистрации, минуя суд․

Пошаговая инструкция: как составить соглашение без суда

1. Соберите документы: ЕГРН-выписка, техпаспорт, договор долевого участия/приватизации․
2. Определите доли: если доли не равны, распределите комнаты пропорционально метрам․
3. Составьте проект соглашения: используйте шаблон Росреестра (форма № РД-1/2025)․
4. Согласуйте условия: проведите общее собрание, зафиксируйте решение протоколом․
5. Нотариальное удостоверение (по желанию): к оплате госпошлина 0,5 % от кадастровой стоимости доли, но не менее 300 руб․ и не более 20 000 руб․
6. Регистрация в Росреестре: подайте заявление через МФЦ или Госуслуги (срок, 5 рабочих дней)․

Частые спорные ситуации и судебная практика 2025–2026

Ситуация 1: «Комната без окна»

В апелляционном определении Московского городского суда от № 33-567/2026 указано: «Отсутствие естественного освещения не является основанием признать комнату непригодной для проживания, если площадь ≥ 10 м² и есть система принудительной вентиляции»․

Ситуация 2: AirBnB и краткосрочная аренда

В постановлении Пленума ВС РФ от № 18 «О некоторых вопросах разрешения жилищных споров» подчеркнуто: «Систематическая сдача помещений посуточно без согласия всех долевых собственников нарушает порядок пользования и может служить основанием для ограничения такого права»․

Штрафы и ответственность за нарушение

Практические советы на 2026 год

• Фиксируйте всё: фото-квартирный акт при въезде/выезде, чеки на коммуналку, переписка в мессенджерах․
• Используйте электронную подпись: соглашения можно подписать через Госуслуги (ЭЦП усиленной квалифицированной); Это ускоряет регистрацию до 1 дня․
• Учтите налоги: если один из собственников получает доход от сдачи комнат, он обязан подать 3-НДФЛ и заплатить 13 % с арендной платы․
• Не игнорируйте ЖКХ: с вступает в силу «единый лицевой счёт» (ФЗ-533): теперь платежи распределяются автоматически пропорционально долям, если нет соглашения․

Где получить бесплатную помощь

С 01 февраля 2026 г․ каждый регион обязан открыть Жилищно-правовую приёмную (приказ Минстроя № 987/пр от )․ Там можно:

• получить образцы соглашений;
• провести бесплатную медиацию между сторонами;
• заказать экспертизу БТИ по месту нахождения квартиры, не выходя из приёмной․

Запись ведётся через портал жк-консультация․рф․

На 04 июля 2026 года определение порядка пользования квартирой стало проще: достаточно составить письменное соглашение, заверить при желании у нотариуса и при необходимости зарегистрировать․ Суд теперь активно использует новые механизмы «виртуального размежевания» и компенсаций, что снижает количество затяжных споров․ Главное — действовать заранее и фиксировать все договорённости․

Внимание! Перед подписанием любого документа проконсультируйтесь с квалифицированным юристом: нюансы конкретной квартиры (статус доли, обременения, залоги) могут серьёзно повлиять на результат․