Эти новеллы кардинально изменили перечень и порядок оснований‚ по которым физические и юридические лица могут стать собственниками недвижимости. Ниже — разбор всех возможных способов приобретения права собственности на 2026 год.
Первоначальные способы возникновения права собственности
Создание новой вещи (ст. 219.2 ГК РФ‚ новая редакция)
Теперь к первоначальным способам относятся:
- Новое строительство жилых и нежилых объектов‚ включая машиноместа и объекты незавершённого строительства (ОНС);
- Реконструкция‚ если в результате изменилась кадастровая запись (увеличилась площадь‚ этажность и т. д.);
- Объединение/раздел помещений с оформлением новых кадастровых номеров.
Отчуждение ранее ничейных вещей
Классический пример — находка клада или самовольная постройка на «ничьей» земле. С г. такие объекты дополнительно регистрируются в Едином государственном реестре недвижимых вещей (ЕГРНВ) перед возникновением права собственности.
Производные способы приобретения права собственности
Договорные основания
- Договор купли-продажи (ст. 549 ГК РФ).
В 2026 г. сделки с машиноместами и ОНС оформляются через единую электронную торговую площадку (ЕЭТП)‚ что снижает риск двойных продаж. - Дарение (ст. 572 ГК РФ).
Уточнён порядок дарения долей в праве общей долевой собственности: теперь согласие остальных участников требуется только при дарении более 10 % доли. - Рента и пожизненное содержание (ст. 583.1 ГК РФ‚ новая статья).
Допускается заключение договора ренты на машиноместа и помещения в ОНС при условии ввода объекта в эксплуатацию. - Мена (ст. 567 ГК РФ).
Возможен «кросс-обмен» между жилыми и нежилыми помещениями при соблюдении кадастрового соотношения стоимости 1:1 или с доплатой.
Универсальное правопреемство
К нему относятся:
- Наследование (ст. 1110 ГК РФ).
С 2026 г. уведомление нотариуса о принятии наследства возможно через ЕПГУ (gosuslugi) — бумажная форма не обязательна. - Реорганизация юридического лица (слияние‚ присоединение и т. д.) с автоматическим переходом прав на недвижимость (п. 2 ст. 58 ГК РФ).
Акцессорные (добровольные) способы
- Приватизация (жилые помещения‚ гаражи‚ машиноместа в государственной и муниципальной собственности);
- Возмездное и безвозмездное исполнение обязательств (передача недвижимости в счёт оплаты долга по договору отступного);
- Зачёт взносов в уставной капитал (передача зданий/помещений в результате дополнительного взноса участника хозяйственного общества).
Особенности для новых объектов недвижимости
Машиноместа
С г. машиноместа признаются самостоятельными объектами недвижимости‚ а не частью здания. Переход права собственности требует:
- технического паспорта машиноместа;
- кадастрового паспорта;
- обязательной регистрации в ЕГРНВ.
Объекты незавершённого строительства (ОНС)
ОНС теперь можно:
- приобретать по договору долевого участия (ДДУ) до ввода в эксплуатацию;
- перепродавать по договору уступки прав требования без вступления в право собственности;
- оформлять собственность после достройки и получения разрешения на ввод в эксплуатацию «в одно окно» через МФЦ.
Регистрация перехода права собственности
Единая электронная подача
С 2026 г. все основания для приобретения права собственности регистрируются через систему ЕГРНВ:
- электронная подпись (КЭП) сторон;
- онлайн-оплата госпошлины;
- автоматическая проверка отсутствия арестов и залогов.
Сроки
| Тип основания | Срок регистрации (раб. дни) |
|---|---|
| ДДУ‚ ОНС | 5 |
| Купля-продажа‚ дарение | 3 |
| Наследование | 7 |
| Перевод жилого помещения из нежилого | 1 |
Проверь себя: чек-лист покупателя недвижимости в 2026 году
- Запросил выписку из ЕГРНВ (включая новые сведения о машиноместах и ОНС).
- Проверил кадастровую стоимость (актуально при ипотеке и налогах).
- Убедился‚ что здание или помещение не числится в реестре проблемных объектов Фонда защиты дольщиков.
- Согласовал форму расчётов (эскроу-счёт или банковская ячейка).
- Подготовил КЭП для подачи документов онлайн.
В 2026 году основания для приобретения права собственности стали более прозрачными‚ а процедуры — ускоренными. Новые главы ГК РФ уточнили статус машиномест‚ ОНС и помещений‚ а также ввели единый реестр недвижимых вещей. Главное правило: вне зависимости от способа приобретения права собственности‚ регистрация в ЕГРНВ является обязательной и окончательной.
Полезные ссылки:
• Официальный сайт ЕГРНВ
• Мои документы (МФЦ)
• ЕПГУ — госуслуги онлайн