Актуально на 05:41:00

Общие положения

Переход права собственности на недвижимое имущество (земельные участки, здания, квартиры и т. д.) регулируется
Гражданским кодексом Российской Федерации (далее, ГК РФ). В соответствии со ст. 218, 549, 551 ГК РФ
право собственности переходит к новому собственнику с момента государственной регистрации перехода права
в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и не ранее вступления в силу соответствующего основания.

Классификация оснований перехода права собственности

Договорные основания

• Договор купли-продажи недвижимости (ст. 549, 550 ГК РФ)
• Договор дарения (ст. 574–577 ГК РФ)
• Договор мены (ст. 567–571 ГК РФ)
• Договор ренты (ст. 583–605 ГК РФ)
• Договор участия в долевом строительстве (ст. 4, 6 Закона 214-ФЗ)

Внедоговорные (законные) основания

1. Наследование (ст. 1114, 1152 ГК РФ)
2. Приватизация (Закон РФ от № 1541-1)
3. Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот (ЖК РФ)
4. Решение суда
   • о признании права собственности;
   • о прекращении права собственности прежнего собственника;
   • о передаче имущества взыскателю по исполнительному производству.
5. Обращение взыскания на заложенное имущество (ст. 349–353 ГК РФ)
6. Аукцион при банкротстве должника (ст. 110–118 Закона 127-ФЗ)
7. Административные акты органов государственной власти
   • национализация (ст. 235–242 ГК РФ);
   • конфискация по решению суда (ст. 243 ГК РФ).

Особенности государственной регистрации перехода права

Момент возникновения права

Право собственности у приобретателя возникает с момента внесения записи в ЕГРН (ст. 219, 551 ГК РФ).

Если регистрация не осуществлена по вине продавца, покупатель вправе потребовать:

• принудительной регистрации через суд;
• возврата денежных средств и компенсации убытков.

Требования к договору

Договор должен быть совершен в письменной форме и нотариально удостоверен, если:

1. передаётся доля в праве общей собственности;
2. одной из сторон является несовершеннолетний или недееспособный;
3. объект находится в залоге;
4. согласно федеральному закону (например, при дарении от физлица юрлицу).

Пошаговая инструкция перехода права по договору купли-продажи

1. Подготовка документов: кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, справки об отсутствии задолженности.
2. Оплата и подача заявления в Росреестр или МФЦ.
3. Государственная регистрация (до 7 рабочих дней).
4. Получение выписки из ЕГРН с указанием нового собственника.

Популярные риски и способы защиты

Уклонение продавца от регистрации

Если продавец уклоняется от подачи заявления, покупатель может:

• обратиться в суд с иском о принудительной регистрации перехода права;
• одновременно требовать взыскания неустойки за просрочку (ст. 395 ГК РФ).

Двойная продажа

Продавец заключает два договора на один объект. Право собственности закрепляется за тем,
чья заявка была подана в Росреестр раньше (ст. 433, 551 ГК РФ).
Пострадавшая сторона может требовать возврата денег, неустойки и убытков.

Судебная практика: ключевые выводы

Налоговые последствия перехода права

• НДФЛ 13 % — с дохода продавца при продаже (применяется вычет 1 млн руб. или расходы на покупку).
• Налог на дарение — 13 % для неблизких родственников, 0 % для близких.
• Налог на наследство — 0 % для первой и второй очередей наследников.

Переход права собственности на недвижимость в России возможен только при одновременном наличии действительного основания
и государственной регистрации в ЕГРН. Нарушение любого из этих условий делает переход права недействительным.
Для минимизации рисков рекомендуется:

1. обращаться к профессиональным риелторам и юристам;
2. всегда проверять объект в ЕГРН перед сделкой;
3. использовать нотариальное удостоверение даже в случаях, когда он не обязателен;
4. укладывать в договор солидарную неустойку за уклонение от регистрации.