Статья 687 ГК РФ регламентирует порядок и основания расторжения договора найма жилого помещения. Она дополняет общие положения о расторжении договоров, содержащиеся в статьях 450‑452 ГК РФ, а также учитывает особенности найма жилой недвижимости.

Общие принципы расторжения договора найма

Расторжение договора может осуществляться:

• по инициативе нанимателя;
• по инициативе наймодателя;
• по взаимному согласию сторон;
• в силу законных обстоятельств (смерть нанимателя, уничтожение помещения и т.п.).

Во всех случаях, если иное не предусмотрено договором, требуется письменное уведомление за три месяца до предполагаемой даты прекращения (пункт 1 и 2 ст. 687).

Инициатива нанимателя

Основное условие

Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время при условии согласия всех лиц, постоянно проживающих с ним в этом помещении. Согласие должно быть оформлено письменно.

Письменное предупреждение

Наниматель обязан направить наймодателю уведомление за три месяца до даты расторжения. Уведомление должно содержать:

1. Дата и адрес помещения;
2. Ссылка на пункт 1 ст. 687 ГК РФ;
3. Подписи всех проживающих с нанимателем (если их несколько);
4. Согласие наймодателя (если оно получено).

Возможные мотивы со стороны нанимателя

Хотя закон не требует указания причины, практикующие юристы советуют указать один из следующих мотивов, чтобы облегчить судебную защиту в случае спора:

• Переезд в другой город (изменение места жительства);
• Семейные обстоятельства (развод, брак, смерть супруга);
• Наличие серьезных дефектов в помещении, делающих его непригодным для постоянного проживания (например, аварийное состояние, отсутствие коммуникаций).

Инициатива наймодателя

Основания, предусмотренные законом

Наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель (или лица, за действия которых он отвечает) нарушает условия найма. К таким нарушениям относятся:

• Неуплата арендной платы более чем за два (иногда шесть) последовательных месяцев, если иное не установлено договором (пункт 2 ст. 687).
• Использование помещения не по назначению (например, открытие коммерческого предприятия без согласия наймодателя).
• Серьёзные повреждения или порча жилого помещения, которые требуют значительных расходов на восстановление.
• Нарушение правил проживания, в т.ч. систематический шум, угрозы соседям, содержание животных, запрещённых договором.
• Сокращение срока аренды в случае, если помещение стало непригодным для постоянного проживания (аномальные условия, утрата инженерных сетей).

Порядок уведомления

Наймодатель также обязан направить письменное предупреждение за три месяца до планируемой даты расторжения. В уведомлении указываются конкретные причины и, при необходимости, ссылка на соответствующий пункт договора.

Расторжение по взаимному согласию сторон

Согласно статье 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон в любой момент. Для этого достаточно составить договор о расторжении, в котором фиксируются:

• Дата расторжения;
• Порядок расчётов (возврат аванса, депозита, компенсация за ремонт и т.п.);
• Подписи обеих сторон.

Такой способ считается самым безопасным, поскольку исключает необходимость соблюдения трёхмесячного срока уведомления, если обе стороны согласны на более раннее прекращение.

Прекращение договора в силу закона

Договор может прекратить своё действие независимо от воли сторон в следующих случаях:

• Смерть единственного нанимателя (если в договоре не предусмотрено иное).
• Уничтожение или полное разрушение жилого помещения (пожар, стихийные бедствия).
• Окончание срока действия договора, если он был заключён на определённый период.
• Присвоение помещения в собственность государства в рамках принудительного изъятия.

Судебная практика и типичные споры

В судебной практике часто встречаются следующие конфликтные ситуации:

1. Неустойка за досрочное расторжение. Суд обычно проверяет, предусмотрена ли в договоре штрафная санкция и согласуется ли она с требованиями статьи 307 ГК РФ (соразмерность).
2. Возврат депозита. Если наниматель оставил помещение в надлежащем состоянии, депозит возвращается полностью; при наличии повреждений – удерживается сумма, необходимая для их устранения.
3. Оспаривание срока уведомления. Суд выясняет, было ли уведомление доставлено надлежащим способом (почтовое отправление с уведомлением о вручении, электронная почта с подтверждением прочтения и т.п.).
4. Признание недействительным одностороннего расторжения. Если наймодатель расторгает договор без законных оснований, суд может обязать его выплатить компенсацию за вынужденный переезд.

Примеры решений:

• Определение СК по гражданским делам ВС РФ от № 48‑КГ13‑4: подтвердил право нанимателя расторгнуть договор с уведомлением за три месяца при согласии всех проживающих.
• Решение МАС Московского округа от № 123/2022: наймодатель обязан вернуть депозит в полном объёме, так как повреждения были следствием естественного износа, а не действий нанимателя.

Возврат аванса и депозита

При расторжении договора важным является правильный расчёт финансовых взаиморасчетов.

• Аванс (предоплата за будущие периоды) возвращается пропорционально неиспользованному времени, если иное не оговорено в договоре.
• Депозит (залог) возвращается полностью, если помещение сдано в том же состоянии, в каком было получено, за исключением естественного износа. При наличии повреждений удерживается стоимость их устранения.
• Все расчёты фиксируются в акте приёма‑передачи помещения, подписанном обеими сторонами.

Как правильно оформить расторжение договора

Шаги для нанимателя

1. Согласовать с соседями‑со‑жильцами необходимость расторжения и получить их письменные согласия.
2. Подготовить уведомление (письмо) с указанием даты расторжения, ссылки на ст. 687 и приложить копии согласий.
3. Отправить уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении (или иным способом, подтверждающим факт получения).
4. Подготовить акт сдачи‑приёмки помещения, где фиксируются его состояние и наличие имущества.
5. Согласовать порядок возврата аванса и депозита, подписать договор о расторжении (если стороны согласны).

Шаги для наймодателя

1. Проверить наличие законных оснований для одностороннего расторжения (неуплата, нарушение условий и т.п.).
2. Составить уведомление с указанием конкретных нарушений и ссылки на ст. 687, отправить его заказным письмом.
3. При получении уведомления от нанимателя подготовить акт приёма‑передачи и расчётные документы.
4. При необходимости оформить судебный иск, если наниматель отказывается освободить помещение.

Образец уведомления (для нанимателя)

[ФИО нанимателя] 
[Адрес квартиры] 
[Дата] 

[ФИО наймодателя] 
[Адрес наймодателя] 

Уважаемый(ая) [ФИО наймодателя]!

В соответствии с пунктом 1 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации
сообщаю Вам о намерении расторгнуть договор найма жилого помещения,
расположенного по адресу: [полный адрес], с [дата расторжения].

Согласие остальных проживающих со мной лиц:
_______________________ (ФИО) – подпись
_______________________ (ФИО) – подпись
...

Прошу подтвердить получение данного уведомления.

С уважением,
[Подпись]

Статья 687 ГК РФ предоставляет гибкие инструменты для расторжения договора найма жилого помещения, однако их применение требует строгого соблюдения формальностей: письменного уведомления, указания сроков и, при необходимости, согласия всех проживающих. Понимание прав и обязанностей обеих сторон, а также правильное документирование процесса, позволяют минимизировать риск судебных споров и обеспечить справедливый финансовый расчёт.

Для получения индивидуальной консультации рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на жилищном праве, особенно если договор содержит нестандартные условия или если одна из сторон отказывает в выполнении законных требований.