Вступление
С 01 сентября 2025 года в Гражданский кодекс Российской Федерации добавлены две новые главы: «Недвижимые вещи» и «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, помещения и машиноместа». В этой статье разберёмся, какие основания возникновения права собственности предусмотрены действующим законодательством, какие изменения принесли новые главы и как правильно оформить право собственности в 2026 году.

Что такое «основание возникновения права собственности»?

Основание, это юридический факт, на который закон прямо указывает как на повод для перехода или первоначального возникновения права собственности. Без закреплённого основания невозможно зарегистрировать право в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Классификация оснований согласно ГК РФ

Договорные основания

• Договор купли-продажи (§ 1 гл. 30 ГК РФ).
• Договор дарения (гл. 32 ГК РФ).
• Договор мены (гл. 31 ГК РФ).
• Договор ренты (гл. 33 ГК РФ).
• Договор долевого участия в строительстве (ДДУ), особый случай, поскольку переход права происходит после ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры участнику (п. 3 ст. 4 новой главы «Недвижимые вещи»).

Внедоговорные (законные) основания

1. Наследование (гл. 63–65 ГК РФ, Федеральный закон от № 147-ФЗ).
2. Приватизация — передача государственного или муниципального имущества гражданам (ст. 217 ГК РФ, Закон РФ от № 1541-1).
3. Акция «Дальневосточный гектар» и иные специальные законы, предоставляющие земельные участки.
4. Реквизиция и конфискация (ст. 235, 243 ГК РФ) — встречаются редко, но также считаются основаниями.

Основания, появившиеся в новых главах ГК РФ (с )

• Участие в объектах незавершённого строительства.
  Теперь право собственности на квартиру в строящемся доме может переходить по специальному договору уступки права требования после достижения строительной готовности ≥ 70 % (п. 7 ст. 6 новой главы «Недвижимые вещи»).
• Машиноместа.
  Впервые закреплено, что машиноместо (паркинг, бокс) может быть объектом самостоятельной собственности при наличии технического паспорта и кадастрового номера (ст. 15 новой главы).

Алгоритм регистрации права собственности в 2026 году

Независимо от основания, процесс регистрации включает следующие шаги:

1. Подготовка пакета документов
   • основание (договор/свидетельство о наследстве/акт приватизации);
   • технический план объекта;
   • кадастровый паспорт (для новых объектов — кадастровый инженер формирует электронный паспорт);
   • квитанция об уплате государственной пошлины (2026 г. — 2 000 руб. для физлиц, 22 000 руб. — для юрлиц).
2. Подача заявления в Росреестр через МФЦ, Госуслуги или личный кабинет Росреестра.
3. Проверка и регистрация. Срок — 5–7 рабочих дней.
4. Получение выписки из ЕГРН в электронном или бумажном виде.

Особенности новых глав

Помещения и машиноместа

Теперь к помещениям (квартирам, офисам, складам) и машиноместам применяются единые правила:

• обязательная кадастровая оценка;
• возможность свободного оборота по договору купли-продажи без ограничений;
• обязательное страхование ответственности за вред третьим лицам при использовании машиноместа в жилом комплексе (ст. 17 новой главы).

Объекты незавершённого строительства

Разрешено заключать договор уступки прав требования на любой стадии строительства, но для регистрации права собственности необходимо:

1. подтверждение ≥ 70 % готовности объекта;
2. отсутствие обременений (ипотека или аресты);
3. получение заключения государственной экспертизы.

Частые ошибки и способы их избежать

Сроки исковой давности и защита прав

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности — 3 года. Однако при нарушении права собственности:

• владельцу» (bona fide possessor) — 3 года;
• собственнику — без ограничения срока, если право зарегистрировано в ЕГРН.

Полезные сервисы и контакты

Для оперативной проверки и оформления прав собственности рекомендуются:

• Госуслуги — gosuslugi.ru
• Росреестр онлайн — rosreestr.gov.ru
• МФЦ, запись онлайн через сайт своего региона.

С 01 сентября 2025 года вступили в силу масштабные изменения, расширяющие перечень оснований возникновения права собственности и упрощающие регистрацию прав на недвижимость. Правильный выбор основания, своевременное оформление технических и кадастровых документов, а также контроль отсутствия обременений — залог безопасной и быстрой регистрации права собственности в 2026 году.