При покупке, продаже или любой другой сделке с недвижимостью первое, что запрашивают риэлторы, банки и сами покупатели, — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)․ В большинстве случаев документ выглядит стандартно, но иногда в разделе «Особые отметки» появляется фраза, вызывающая тревогу:
«Право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на объект недвижимости…»
Что именно означает эта запись, какие риски она несёт и что делать собственнику, разберёмся далее․
Где в выписке находится «особая отметка»
В актуальной форме выписки ЕГРН (утв․ приказом Минэкономразвития России № 975 от ) особые отметки размещаются:
- в разделе 1 «Сведения об объекте недвижимости»;
- в реквизите «Особые отметки» (если сведения имеют статус «актуальные незасвидетельствованные»);
- в разделе 3 «Ограничения прав и обременения», если ограничение внесено в реестр прав․
Три главные причины появления записи
На объект наложен зарегистрированный обременительный титул
Примеры:
- ипотека (с указанием номера и даты регистрации договора);
- сервитут (право прохода, прокладки коммуникаций);
- арест (наложен судом/приставами)․
В этом случае в выписке обязательно будет:
- вид ограничения;
- номер регистрации;
- дата регистрации;
- правообладатель или взыскатель․
На объект наложено незарегистрированное ограничение
Типовая формулировка:
«Сведения об ограничениях права на объект недвижимости, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений…»
Чаще всего встречаются:
- земельные кадастровые планы 2008 года (описание участков от );
- пункты публичного сервитута (например, прокладка магистрального газопровода);
- сведения о принятии в эксплуатацию объекта без разрешения (самовольное строение)․
Такие отметки не блокируют регистрацию перехода права, но банки могут отказать в ипотеке․
Объект образован из ранее существовавшего
Пример:
«Из объекта недвижимости образованы объекты недвижимости с кадастровыми номерами …, сведения о которых носят временный характер»․
Это касается деления/объединения земельных участков или перевода жилого помещения в нежилое и наоборот․
Пошаговый алгоритм для собственника
Как действовать, если вы увидели «особую отметку»:
- Запросите расширенную выписку в форме ЕГРН-2 (содержит историю перехода прав)․
- Сверьте кадастровые номера и площади: иногда ошибка появляется из-за дублирующихся записей;
- Если обременение зарегистрировано:
- ознакомьтесь с договором-основанием;
- убедитесь, что оно прекращено (ипотека погашена, арест снят);
- обратитесь в Росреестр с заявлением о внесении изменений (форма Р11001)․
- Если обременение незарегистрировано:
- закажите кадастровый план территории (КПТ) в ФГБУ «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ»;
- проверьте наличие охранной зоны или публичного сервитута на публичной кадастровой карте;
- в случае несогласия — подайте заявление в суд о признании ограничения незаконным․
Как выглядит «тревожная» выписка на практике
Скан реального документа:
-------------------------------Особые отметки: Право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на объект недвижимости: Вид ограничения (обременения): прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости; Срок действия: не установлен; Реквизиты документа-основания: Описание земельных участков от -------------------------------
При детальной проверке выяснилось, что на участок распространяется охранная зона ЛЭП-500 кВ․ Сделка прошла, но банк снизил лимит ипотечного кредита на 15 %․
Пять советов от практикующего юриста
- Не паникуйте: большинство «особых отметок» технические и не влияют на свободу распоряжения․
- Проверяйте историю: старая выписка ЕГРП может содержать пометку «ранее учтённые» — это норма․
- Делайте запрос в МФЦ: форма КПТ-ГКН выдаётся бесплатно в течение 3 рабочих дней․
- Не пытайтесь «самостоятельно» убрать запись: изменение ЕГРН возможно только на основании нотариального документа или вступившего в силу судебного акта․
- Страхуйте риски: включайте в договор купли-продажи пункт о возврате задатка, если в ЕГРН обнаружатся скрытые обременения․
Запись «право (ограничение, обременение) зарегистрировано», не приговор․ В 70 % случаев это либо уже погашенная ипотека, либо формальные кадастровые описания․ В остальных 30 % важно понимать, что именно ограничивает ваше право и можно ли это ограничение снять․ Самый надёжный способ — комплексная проверка: ЕГРН + кадастровый план + выписка из реестра прав (раздел 3)․ Тогда сделка будет безопасной, а нервы — в порядке․