С г. в российском праве действует обновлённая редакция части 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ. В ней закреплено, что все собственники квартир и машино-мест в многоквартирном доме совместно владеют долями общего имущества. Параллельно действует статья 36 Жилищного кодекса РФ, которая детализирует состав такого имущества. Ниже – подробный разбор, как эти две нормы «работают» вместе, какие объекты охватывают, как рассчитываются доли и какие спорные вопросы чаще всего возникают на практике.
Что говорит п. 1 ст. 290 ГК РФ
Общая долевая собственность
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ «Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности…». Это означает, что право возникает автоматически (ex lege) одновременно с регистрацией права на квартиру/машино-место и не требует дополнительных действий.
Перечень объектов
- общие помещения (подвалы, чердаки, холлы, лестничные клетки);
- несущие и ненесущие конструкции (фундамент, колонны, несущие стены);
- инженерные системы – механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен дом, в границах, указанных в п. 2 ст. 287.6 ГК РФ.
Ключевой критерий: объект должен использоваться для обслуживания не менее двух собственников.
Что добавляет статья 36 ЖК РФ
Расширенный перечень (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ)
Жилищный кодекс приводит более детальный перечень, включающий:
- помещения общего пользования (МОП);
- конструктивные элементы;
- механическое, санитарно-техническое и другое оборудование вне или внутри помещений;
- интернет-кабели, системы видеонаблюдения, лифты, крыши, колясочные и пр.;
- земельный участок под домом и придомовая территория.
Доля в праве собственности
Доля определяется пропорционально площади квартиры/машино-места к общей площади всех помещений в доме (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Формула:
Доля = Sкв / Sобщ,
где Sкв – площадь собственника, Sобщ – суммарная площадь всех помещений.
Как нормы взаимодействуют
| Критерий | ГК РФ (ст. 290) | ЖК РФ (ст. 36) |
|---|---|---|
| Правовой режим | общая долевая собственность | то же, но с расширенным перечнем |
| Объекты | общее фундаментальное определение | детализация по видам помещений и оборудования |
| Земельный участок | указан в п. 2 ст. 287.6 ГК РФ | подробно описан в п. 5 ч. 1 ст. 36 |
Нормы не противоречат, а дополняют друг друга. Судебная практика (определение КС РФ от № 489-О-О) подтверждает конституционность такого подхода.
Права и обязанности собственников
Права
- участие в общем собрании;
- доступ к общим помещениям и оборудованию;
- часть прибыли от размещения рекламы на фасаде;
- доля в праве на земельный участок.
Обязанности
- содержать своё помещение и долю общего имущества;
- оплачивать коммунальные услуги и капремонт;
- не нарушать права соседей при использовании общих зон.
Распространённые спорные ситуации
Рекламные конструкции на фасаде
Собственники квартир могут требовать разделить доходы от рекламных щитов согласно их доле в общем имуществе.
Перепланировка, затрагивающая несущие стены
Любые изменения несущих конструкций допустимы только с согласия всех собственников долей (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Установка ИТП (индивидуального теплового пункта)
Если ИТП обслуживает более одной квартиры, он считается общим имуществом и подлежит эксплуатации в интересах всех собственников, а не одного подрядчика.
Калькуляция доли: пример
Дом: 10 000 м² общей площади помещений.
Квартира: 60 м².
Доля в общем имуществе: 60 / 10 000 = 0,6 %.
Следовательно, собственник владеет 0,6 % крыши, лестничных клеток, фундамента и земельного участка.
Практические советы
- Проверьте ЕГРН: убедитесь, что в выписке указана доля в праве общей собственности на общее имущество.
- Требуйте прозрачности: управляющая компания обязана отчитываться о доходах от рекламы и аренды подвалов.
- Фиксируйте нарушения: если сосед самовольно занял чердак – обращайтесь в жилищную инспекцию или суд.
Пункт 1 статьи 290 ГК РФ задаёт общий правовой каркас, а статья 36 ЖК РФ конкретизирует перечень объектов и механизмы управления общим имуществом. Вместе они формируют единую систему защиты прав собственников и гарантируют прозрачное распределение расходов и доходов. Знание этих норм позволяет не только отстаивать свои права, но и участвовать в управлении домом на равных условиях.