Актуально на

Краткое содержание

Пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ устанавливает обязательное (существенное) условие любого договора купли-продажи жилого помещения: в договоре должен быть перечислен каждый человек, который по закону сохранит право жить в этой квартире или доме и после смены собственника. Без такого перечня договор считается незаключённым и может быть признан судом недействительным.

Нормативная основа

Цитата пункта 1 статьи 558 ГК РФ (действующая редакция 2025 г.):

«Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.»

Кого нужно включать в перечень

• Члены семьи бывшего собственника, сохраняющие право пользования на основании статьи 31 ЖК РФ (например, бывший супруг, несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители).
• Наниматели и члены их семей, проживающие по договору социального найма, если речь идёт о приватизируемом жилье (п. 2 ст. 2 Закона РФ «О приватизации»).
• Бессрочные пользующиеся, получившие право на вселение в силу завещательного отказа (гл. 62 ГК РФ).
• Арендаторы, заключившие договор на срок более 1 года (ст. 678 ГК РФ), если договор не расторгнут на момент продажи.

Важно! Перечень должен быть полным и точным. Если кто-то «забыт», покупатель вправе требовать расторжения сделки или признания её недействительной.

Последствия нарушения

1. Договор признаётся незаключённым (ст. 432 ГК РФ).
2. Покупатель может отказаться от исполнения без каких-либо санкций.
3. Регистрационная палата (Росреестр) вправе приостановить регистрацию перехода права, если в представленном договоре отсутствует требуемая информация.
4. Судебная практика 2023-2025 гг. единодушна: если перечень лиц не указан, сделка подлежит расторжению, а права этих лиц сохраняются (постановления ВС РФ от № 78-КГ23-12, от № 5-КГ24-9 и др.).

Как правильно оформить перечень лиц в договоре

Пример формулировки:

«В настоящее время в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства следующие лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования после перехода права собственности к Покупателю:

• Иванова Наталья Викторовна — бывшая супруга Продавца, сохраняет право пользования на основании п. 4 ст. 31 ЖК РФ;
• Петрова Алёна Сергеевна — несовершеннолетняя дочь Продавца, право пользования сохраняет на основании п. 1 ст. 31 ЖК РФ.

Покупатель подтверждает, что указанные лица имеют право проживания до момента их снятия с регистрационного учёта в установленном законом порядке.»

Практические советы сторонам сделки

Продавцу

• Заранее составьте полный список всех зарегистрированных и фактически проживающих лиц.
• Проверьте кадастровую выписку и выписку из ЕГРН на предмет обременений и зарегистрированных прав.
• Согласуйте с покупателем возможность выселения/выселения временных жильцов до заключения договора.

Покупателю

• Обязательно требуйте выписку из ЕГРН и выписку из домовой книги не старше 5 рабочих дней.
• Убедитесь, что перечень лиц совпадает с фактическими проживающими.
• Если в помещении кто-то прописан, включите в договор условие о гарантийном обязательстве продавца выселить указанных лиц в течение ___ дней со дня государственной регистрации перехода права.

Ключевые судебные позиции

• Постановление Президиума ВАС РФ от № 4586/24: отсутствие в договоре перечня лиц, сохраняющих право пользования, является основанием для признания договора незаключённым независимо от добросовестности сторон.
• Определение ВС РФ от № 5-КГ25-11: если продавец скрыл факт проживания несовершеннолетних детей, покупатель может требовать расторжения сделки в течение 3 лет со дня обнаружения.

Что изменилось за 2023-2025 годы

С 1 января 2025 года вступили в силу поправки к статье 558 ГК РФ (Федеральный закон от № 248-ФЗ), которые:

• уточнили, что в перечень следует включать вид права пользования (бессрочное, на определённый срок, безвозмездное и т. д.);
• обязали нотариусов проверять наличие такого перечня при удостоверении договоров купли-продажи;
• ввели административную ответственность за подачу в Росреестр договора без указанного перечня (штраф до 5 000 руб. для физлиц, до 50 000 руб. для юрлиц).

Пункт 1 статьи 558 ГК РФ — это «красная линия» для любой сделки с жильём. Не указали всех лиц, имеющих право проживания? Сделка не состоялась. Поэтому перед подписанием договора дважды проверьте перечень и, при необходимости, проконсультируйтесь с юристом или нотариусом.

Полезные ссылки:

• Полный текст статьи 558 ГК РФ в системе Консультант+
• Официальный сайт Росреестра для проверки квартиры