Краткий вывод из закона
Пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества‚ если срок его действия превышает один год․ Без этой процедуры договор считается не заключённым‚ а значит – не порождает прав и обязанностей для сторон․
Какие объекты попадают под регистрацию
- Здания и сооружения (жилые и нежилые);
- Помещения внутри зданий (офисы‚ склады‚ магазины);
- Земельные участки‚ если они сдаются вместе с объектами капстроительства;
- Доли в любом из перечисленных объектов․
Когда регистрация обязательна
| Условие | Требуется ли регистрация? |
|---|---|
| Срок аренды > 1 года | Да‚ в любом случае |
| Срок до 1 года‚ но арендатор – юрлицо | Нет (достаточно письменной формы) |
| Срок до 1 года‚ стороны – только физлица | Нет (допустима устная форма‚ но лучше всё же письменная) |
Последовательность действий для регистрации
- Заключите договор в простой письменной форме‚ подписав единый документ (ст․ 434 ГК РФ)․
- Подготовьте пакет документов:
- договор в 3-х экземплярах;
- кадастровые паспорта объекта;
- правоустанавливающие документы арендодателя;
- согласие собственника (если арендодатель не собственник);
- квитанция об оплате госпошлины (для юрлиц – 6 000 руб․‚ для физлиц – 2 000 руб․)․
- Подайте заявление в Росреестр лично‚ через МФЦ или электронно (по подписи ЭЦП)․
- Получите выписку из ЕГРН о зарегистрированном договоре․ С этого момента договор считается действующим․
Риски при отказе от регистрации
- Недействительность договора․ Сторона может оспорить сделку и потребовать вернуть имущество без компенсации․
- Запрет на субаренду․ Незарегистрированный договор не может быть передан третьим лицам․
- Проблемы с налоговой․ Расходы по аренде не признаются для целей НДС/налога на прибыль․
Что говорит судебная практика
Суды единодушны: отсутствие регистрации при сроке более одного года делает договор незаключённым (Постановление Президиума ВАС РФ № 1735/13 от )․ Однако если стороны фактически исполняли обязательства (арендатор платил‚ арендодатель предоставлял помещение)‚ суд может применить последствия недействительной сделки – вернуть стороны в первоначальное положение․
Частые вопросы и ответы
Можно ли зарегистрировать договор задним числом?
Нет․ Регистрация датирована днем подачи заявления‚ поэтому «задним числом» оформить невозможно․
Нужно ли заверять договор у нотариуса?
Только если это требует закон (например‚ аренда государственного имущества) или указывают стороны в тексте договора․
Что быстрее: МФЦ или Росреестр напрямую?
В среднем МФЦ – 7–9 рабочих дней‚ Росреестр – 5–7․ Электронная подаже через Госуслуги – 3–5 дней․
Практический чек-лист для арендодателя и арендатора
- ☐ Убедитесь‚ что срок договора прописан точно (≥ 365 дней → регистрация)․
- ☐ Проверьте ЕГРН: нет ли обременений‚ залогов‚ арестов․
- ☐ Подписали договор? – Отнесите на регистрацию в течение 3 рабочих дней․
- ☐ Получили выписку? – Храните её вместе с договором и актом приёма-передачи․