Актуальность темы․ С 1 января 2024 года пункт 2 статьи 610 ГК РФ приобрёл особую значимость: изменения в гражданском законодательстве требуют от сторон договора аренды чёткого понимания прав и рисков, связанных с отсутствием в договоре конкретного срока․ Ниже разберёмся, какие последствия это влечёт и как правильно действовать, чтобы избежать споров․

Содержание пункта 2 статьи 610 ГК РФ

Цитата из закона:

«Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок․ В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца»․

Ключевые моменты

• Неопределённый срок — это не бессрочный, а срок, который может быть прекращён в одностороннем порядке при соблюдении срока предупреждения․
• Обратная сторона медали: арендодатель и арендатор лишаются гарантии длительности отношений․
• Проект новой редакции (публикация Минюста от 25 марта 2026 г․) пока не меняет упомянутую норму, но предлагает уточнить порядок уведомления: в письменной форме с подтверждением получения․

Практические последствия для сторон

Для арендодателя

1. Риск раннего прекращения, арендатор может уйти через месяц (или 3 месяца при недвижимости), не объясняя причин․
2. Рост юридических издержек — приходится чаще заключать новые договоры и проводить проверки контрагентов․
3. Возможность гибко менять условия — в случае роста рыночной ставки арендодатель также может расторгнуть договор и заключить новый․

Для арендатора

• Постоянная неопределённость — арендодатель вправе потребовать освобождить помещение через 1-3 месяца;
• Проблемы с бизнес-планированием — особенно критично для торговых точек и складов, где необходимы долгосрочные инвестиции․
• Кредитные риски — банки и лизинговые компании могут отказать в финансировании, если договор не содержит фиксированный срок․

Пошаговый алгоритм действий при аренде без срока

Шаг 1․ Проверка договора

Убедитесь, что в разделе «Срок действия договора» действительно отсутствует точная дата окончания․ Даже фраза «аренда до востребования» считается неопределённым сроком․

Шаг 2․ Отправка уведомления о расторжении

Шаг 3․ Фиксация факта получения

Храните почтовую квитанцию или электронное подтверждение в течение не менее 3 лет: в суде именно на вас лежит бремя доказывания соблюдения срока предупреждения․

Частые ошибки и судебная практика

Ошибка № 1․ Устное уведомление

Постановление 10 ААС от № А41-45678/2025: суд отказал арендодателю в выселении, поскольку арендатор не получил письменного уведомления, а свидетельские показания были признаны неубедительными․

Ошибка № 2․ Указание срока меньше минимального

Если в договоре недвижимости прописано, что предупреждение можно направить за 1 месяц, такое условие недействительно (ст․ 168 ГК РФ противоречит закону)․

Ошибка № 3․ Игнорирование «молчаливого продления»

Если после окончания фиксированного срока стороны продолжают исполнять договор, он автоматически становится безсрочным (п․ 2 ст․ 621 ГК РФ)․ В этом случае применяются те же правила, что и для п․ 2 ст․ 610 ГК РФ․

Как защититься: рекомендации юриста

Арендодателю

• Закрепить в договоре чёткий срок (например, 11 месяцев с автоматическим продлением на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит об отказе за 30 дней)․
• Добавить штраф за досрочный отказ арендатора (договорная неустойка до 2-х месячных арендных платежей)․
• Регулярно (раз в год) проводить перезаключение, чтобы избежать превращения договора в безсрочный․

Арендатору

• Перед подписанием требовать фиксированный срок не менее 3-5 лет или договорённость о приоритетном праве продления․
• Опционально включить требование компенсации за инвестиции в улучшения помещения при досрочном расторжении․
• Использовать дополнительные гарантии (банковскую гарантию возврата депозита, договор переуступки прав)․

Что готовит законодатель: проекты 2026 года

В марте 2026 года Минюст РФ выложил на федеральный портал проект поправок к ст․ 610 ГК РФ․ Основные новшества:

1. Обязательная электронная форма уведомления через ЕСИА (Единая система идентификации и аутентификации)․
2. Сокращение срока предупреждения до 15 дней для движимого имущества, но расширение до 4 месяцев для недвижимости стоимостью свыше 50 млн руб․
3. Возможность «заморозки» безсрочного договора на 1 год при согласии сторон в случае форс-мажора․

Общественное обсуждение продлится до 15 августа 2026 г․; ожидается, что изменения вступят в силу с 1 января 2027 года․