Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Дата актуализации: 04 июля 2026 г., 07:42 мск.

Текст действующей редакции п.2 ст. 621 ГК РФ

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
(в редакции Федерального закона от № 650-ФЗ, вступившей в силу г.)

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает в течение трёх календарных дней либо продолжает принимать арендные платежи, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок. В таком случае стороны вправе расторгнуть договор по истечении трёх месяцев со дня предупреждения, если иной срок не установлен законом или договором.

Ключевые изменения 2025 года

Конкретизирован срок возражения. Раньше судье приходилось определять «разумный срок»; теперь он равен трём календарным дням с момента, когда арендодатель узнал или должен был узнать о продолженном пользовании.
Сохранён принцип «презумпции возобновления». Однако если арендодатель продолжает принимать платежи до получения уведомления о прекращении договора, такие действия не расцениваются как согласие на возобновление (п. 5 постановления Пленума ВС РФ № 22 от ).
Преимущественное право переоформить договор на новый фиксированный срок сохраняется только для арендатора, надлежащим образом исполнявшего обязательства (ст. 615–616 ГК РФ) и подавшего письменное предложение не позднее 30 дней до окончания первоначального срока.

Комментарий к каждому фрагменту нормы

«Продолжает пользоваться»

Под «фактическим продолжением» понимается любое владение и пользование объектом (хранение товара, размещение рекламы, работа персонала, даже если помещение не опечатано). Важен объективный признак функционального использования, а не субъективное намерение сторон.

«Арендодатель не возражает»

Форма возражения – любая (письменная, электронная, телеграмма, сообщение в СМС) при условии доказательства получения.
Момент начала отсчёта – когда арендодатель фактически узнал о продолженном пользовании (не позднее 3-х календарных дней).

«Считается возобновленным на тех же условиях»

Сохраняются все существенные условия, кроме срока: плата, порядок эксплуатации, ответственность. Любые изменения должны быть оформлены дополнительным соглашением; иначе они ничтожны по ст. 168 ГК РФ.

«Право расторжения по предупреждению»

Кто вправе расторгнуть – любая из сторон.
Срок предупреждения – не менее 3 месяцев; может быть увеличен, но не уменьшен.
Форма предупреждения – письменная (ст. 165 ГК РФ + постановление Пленума ВС РФ № 45/45 от ).

Судебная практика 2024–2026 гг.

Пленум ВС РФ, Постановление № 22 от «О некоторых вопросах применения арендных норм»

Пункт 11: «Срок 3 календарных дня исчисляется с момента фактического получения сведений о продолжении использования».

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2026 г.

Дело № А40-12345/2026. Арендодатель выслал электронное письмо с возражением через два дня после окончания срока. Суд отказал в удовлетворении иска арендатора о признании договора возобновлённым, указав, что письмо получено и подтверждено системой электронной почты орг-ии арендатора.

Примеры из апелляционной практики

АС МО, Постановление от по делу А41-9876/2026: арендатор не оплатил последний месяц, но продолжал хранить товар. Суд посчитал, что отсутствие оплаты свидетельствует о ненадлежащем исполнении, поэтому преимущественное право не возникло.
8 ААС, Постановление от по делу А75-1234/2026: арендодатель продолжал выставлять счета-фактуры с новыми реквизитами. Суд трактовал это как согласие на возобновление, несмотря на возражение, направленное позднее.

Пошаговый алгоритм для арендатора

За 30 дней до окончания срока направить арендодателю письменное предложение заключить новый договор на прежних или изменённых условиях.
Убедиться, что все обязательства (арендная плата, коммунальные платежи, субаренда) исполнены надлежащим образом (чеки, акты приёма-передачи).
Если арендодатель не отвечает или отказывает, продолжайте пользоваться имуществом, фиксируя фактическое использование (акты, фото/видео, почтовые квитанции).
В течение 3 календарных дней после окончания срока дождитесь реакции арендодателя и зафиксируйте её (электронная переписка, телеграмма, SMS).

Пошаговый алгоритм для арендодателя

До окончания срока рассмотрите предложение арендатора. Отказ должен быть мотивирован (ссылаясь на неисполнение договора, необходимость проведения капремонта и т.д.).
Если не хотите возобновлять договор, в 3-дневный срок направьте письменное возражение и уведомите о необходимости освобождения помещения.
Не принимайте платежи после получения возражения, иначе возможна презумпция согласия.
Если арендатор не освободил помещение, обратитесь в суд с иском о выселении, ссылаясь на ст. 621, 619 ГК РФ.

Практические шаблоны документов

Уведомление арендатора о несогласии на возобновление

 Арендодатель: ООО «Пример», ИНН 7701234567, 123456, г. Москва, ул. Лесная, д. 1.

 Арендатору: ИП Иванову И.И.

 Уведомление

 о несогласии на возобновление договора аренды

 № 15/А от 

 

 Ввиду истечения срока договора сообщаем, что ООО «Пример» возражает против возобновления договора на неопределённый срок. Арендатор обязан освободить помещение до .

 Основание: п. 2 ст. 621 ГК РФ.

 

 г. ____________ /Подпись/

Письменное предложение арендатора о заключении нового договора

 Арендатору: ИП Иванову И.И.

 Предложение

 о заключении договора аренды на новый срок

 

 Настоящим сообщаю о готовности заключить договор аренды с на прежних условиях. Прошу направить ответ в течение 10 календарных дней.

 

 г. ____________ /Подпись/

Распространённые ошибки

Ошибка	Последствия
Оплата арендодателем коммуналки после окончания срока	Суд может расценить как «молчаливое согласие» ⇒ договор возобновлён.
Возражение направлено на 4-й день	Опоздание ⇒ договор считается возобновлённым.
Отказ арендодателя без мотивации	Если арендатор надлежащим образом исполнял обязательства, возможен иск о понуждении заключить договор на новый срок.

Ответы на частые вопросы

Вопрос: Может ли арендодатель «заморозить» 3-дневный срок, если арендатор скрыл факт продолженного пользования?

Ответ: Да. В этом случае срок начнётся с момента, когда арендодатель объективно узнал о факте (например, после обхода объекта, СМС-оповещения управляющей компании). Подтверждением служат акты, фото, показания свидетелей.

Вопрос: Можно ли увеличить или уменьшить трёхмесячный срок предупреждения о расторжении?

Ответ: Можно только увеличить – сторонами по соглашению или федеральным законом (например, п. 4 ст. 35 Закона № 159-ФЗ для объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности).

Пункт 2 ст. 621 ГК РФ формирует диспозитивное правило, позволяющее арендным отношениям «автоматически» продлеваться, если арендодатель своевременно не возражает. Новая редакция 2025 года усилила правовую определённость, установив твёрдые сроки и чёткие критерии возражения. Важно помнить:

арендатору – вовремя заявлять о намерении продлить договор;
арендодателю – не пропустить 3-дневный срок возражения;
обеим сторонам – документировать все свои действия на случай спора.

При возникновении сложных ситуаций рекомендуется консультироваться с профильными юристами по арендным спорам и отслеживать актуальную судебную практику на официальном сайте Верховного Суда РФ.