О чём статья: в материале приведён актуальный на конец 2025 – начало 2026 г. перечень ключевых правовых позиций Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — ВАС РФ) по ст. 234 Гражданского кодекса РФ «Общая собственность на земельный участок». Для бухгалтера и юриста это «дорожная карта» при учёте расходов на землю, разделе долей и юридическом оформлении объектов капитального строительства.
Статья 234 ГК РФ кратко
Ст. 234 закрепляет:
- Возможность перехода права собственности на земельный участок к новому собственнику здания/сооружения (п. 1).
- Обязанность нового собственника компенсировать прежнему собственнику участка стоимость земли (п. 2).
- Право прежнего собственника требовать выкупа участка по рыночной цене (п. 3).
- Особенности раздела земельного участка при разделе здания (п. 4).
Позиции Конституционного Суда РФ
Постановление КС РФ от № 42-П
- Тезис: положения п. 3 ст. 234 ГК РФ в части «рыночной цены» не противоречат Конституции, поскольку допускают судебное определение справедливого размера компенсации.
Определение КС РФ от № 1538-О
- Тезис: отказ государственного органа от заключения договора аренды земельного участка, находящегося под объектом капитального строительства, может быть оспорён в суде как нарушающий право собственника здания на получение права на землю по ст. 234 ГК РФ.
Позиции Верховного Суда РФ
Обзор судебной практики ВС РФ, утв.
- Случай 1: собственники квартир в МКД требуют раздела земельного участка.
Позиция ВС: участок под МКД не подлежит разделу в натуре (п. 4 ст. 234).
Бухгалтерский вывод: расходы на «точечную» кадастровую экспертизу не квалифицируйте как инвестиции, относите на счёт 91. - Случай 2: прежний собственник земли требует компенсацию в доллары США.
Позиция ВС: размер компенсации определяется в рублях по курсу ЦБ на дату вступления решения суда в силу.
Бухгалтерский вывод: разницу курса между датой принятия резерва и датой фактической выплаты отражайте в прочих доходах/расходах (сч; 91).
Пленум ВС РФ от № 29
- Параграф 15: при выкупе участка по ст. 234 ГК РФ необходимо учитывать затраты на подведение инженерных сетей. Иначе размер компенсации будет несоразмерным.
- Бухгалтерский вывод: при расчёте резерва включайте не только кадастровую стоимость, но и обоснованные инженерные издержки (документы — сметы, акты КС-2/КС-3).
Позиции Президиума ВАС РФ (до 2014 г.)
Хотя ВАС РФ упразднён, его разъяснения до сих пор цитируют суды общей юрисдикции.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от № 117
- Тезис: если в ЕГРН ранее была отдельная запись о земельном участке, а затем образовалась «единая недвижимость» (здание + земля), то ст. 234 ГК РФ применяется только при отчуждении всего объекта, а не доли в здании.
- Бухгалтерский вывод: при участии в сделке по долевому отчуждению не начисляйте НДС на стоимость земли, поскольку земельный участок как обособленный объект не переходит.
Практические рекомендации бухгалтеру
| Ситуация | Документы для файла | Проводки |
|---|---|---|
| Формирование резерва под обязательство выкупа земли | Отчёт независимого оценщика + акт экспертного совета | Дт 91 Кт 96 (субсчёт «Резерв по ст. 234») |
| Оплата компенсации прежнему собственнику | Платёжное поручение + акт приёма-передачи | Дт 76 Кт 51; Дт 96 Кт 76 |
| Учёт НДС при переходе права собственности на землю | Договор купли-продажи + выписка ЕГРН | Дт 08/19 Кт 60; Дт 19 Кт 68 |
Контрольный чек-лист на 2026 год
- Проверьте, что в ЕГРН есть запись о «правах на земельный участок» именно под вашим объектом.
- Сверьте кадастровую стоимость с оценкой независимого оценщика: разница > 20 % требует обоснования.
- Если в суде признали «несоразмерность» компенсации, создайте дополнительный резерв.
- Используйте судебные акты из обзора ФНС РФ (выпуск от ) как аргумент в налоговой проверке.