ЗОУИТ — это аббревиатура, расшифровывающаяся как «зона с особыми условиями использования территорий». Понятие введено в оборот в 2018 г. главой XIX Земельного кодекса Российской Федерации и предназначено для систематизации всех охранных, защитных и запретных зон, в которых действуют ограничения на землепользование и строительство. Ниже приведён закрытый перечень всех видов ЗОУИТ по ст. 105 ЗК РФ, включая последние изменения, вступившие в силу с 31 декабря 2024 г. (Федеральный закон № 485-ФЗ от г.).
Зоны охраны объектов культурного наследия
Назначение: обеспечить сохранность выявленных и установленных памятников истории, культуры, археологии.
Основные ограничения: запрещается новое строительство, перепланировка, изменение рельефа, валка деревьев без согласования с уполномоченным органом охраны.
Защитная зона объекта культурного наследия
Назначение: защитить объект от воздействия внешних факторов (вибраций, загрязнения, застройки).
Основные ограничения: регламентируются параметры высотности, дистанция до границ памятника, допустимые виды землепользования.
Охранная зона объектов электроэнергетики
К чему относится: линии электропередачи, подстанции, электростанции.
Ограничения: запрещено складировать материалы, высаживать деревья высотой более 2 м, строить здания и сооружения без согласования с сетевой компанией.
Охранная зона линий и сооружений связи
Регламентируются правила размещения заборов, мачт, антенн, а также посадка деревьев и копка траншей в пределах охранной полосы.
Охранная зона трубопроводов
Включает: газопроводы, нефтепроводы, нефтепродуктопроводы, аммиакопроводы.
Ключевые требования: соблюдение охранных расстояний (от 10 до 1000 м в зависимости от диаметра и давления), отсутствие постоянных жилых построек, запрет на рытьё котлованов без разрешения.
Зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны
Действуют: режимы пропуска, фотосъёмка запрещена, строительство и землепользование только по согласованию с военным ведомством.
Охранная зона особо охраняемой природной территории
Куда входит: заповедники, национальные и природные парки, памятники природы.
Ограничения: строгий режим природоохранных мероприятий, ограничение хозяйственной деятельности.
Охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды
Запрещены источники вибрационного, шумового, электромагнитного и иного воздействия на оборудование наблюдения.
Санитарно-защитная зона (СЗЗ) и зоны санитарной охраны
Назначение: защита населения от воздействия вредных производств и источников загрязнения воды.
Размеры: от 100 м до 5 000 м, устанавливаются санитарно-эпидемиологической службой.
Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения
Включают три пояса: строгий режим, ограничений и наблюдения, где запрещена любая деятельность, способная загрязнить воду.
Зона специальной охраны подземных водных объектов (п. 16 ст. 105 ЗК РФ)
Устанавливается на основании Водного кодекса РФ в отношении артезианских скважин и водоносных горизонтов.
Зона ограничений передающего радиотехнического объекта
Регламентирует высоту и характер застройки, чтобы не создавать помех радиосигналам.
Охранная зона геодезических пунктов государственной геодезической сети
Минимальные расстояния от центра пункта до зданий, деревьев, инженерных коммуникаций — от 3 до 50 м.
Зона минимальных расстояний до магистральных или технологических трубопроводов (п. 25 ст. 105 ЗК РФ)
Определяет ближайшую границу, куда нельзя приближать строения, дороги, линии связи.
Охранная зона гидроэнергетического объекта
Куда входит: плотины, ГЭС, водохранилища.
Ограничения: запрет на дноуглубительные работы, строительство в затопляемой зоне, нарушение руслового режима.
Зоны охраны объектов железнодорожного транспорта
Устанавливаются в пределах красных линий железных дорог и прилегающей полосы отчуждения.
Зоны охраны автомобильных дорог
Полоса отвода: 25 м от оси автомагистрали, 15 м от обочины федеральной трассы и 10 м от региональной дороги.
Охранная зона внутренних морских вод и территориального моря РФ
Регламентирует дноуглубление, добычу полезных ископаемых, прокладку трубопроводов.
Охранная зона морских портов
Обеспечивает безопасность судоходства и нормальную эксплуатацию причальных сооружений.
Охранные зоны аэродромов и объектов гражданской авиации
Основные ограничения: высотные отметки, установка антенн, строительство объектов, привлекающих птиц.
Зоны охраны объектов космической инфраструктуры
Примеры: космодромы, стартовые комплексы, антенные поля спутниковой связи.
Зоны охраны объектов организаций оборонно-промышленного комплекса
Режимы охраны, допуск, порядок строительства в пределах охранных линий.
Зоны особого регулирования использования земель лесного фонда
Запрет на вырубку, разведение костров, строительство без разрешения лесничества.
Зоны охраны объектов водного транспорта
Включает: речные и морские порты, гидротехнические сооружения (шлюзы, шлюзовые камеры).
Зоны охраны объектов метрополитена
Особенность: охранные зоны устанавливаются не только на поверхности, но и в подземном пространстве.
Зоны охраны объектов метрологического обеспечения
Охрана гравиметрических и нивелирных пунктов, лабораторий по поверке средств измерений.
Зоны охраны объектов картографического и навигационного обеспечения
Регламентируется размещение наземных навигационных станций, радиомаяков.
Зоны охраны объектов почтовой связи
Касается сортировочных центров, отделений почтовой связи, линий почтамтов.
Как узнать, попадает ли участок в ЗОУИТ?
- Публичная кадастровая карта (pkk.rosreestr.ru) — включает слой «Зоны с особыми условиями».
- «Госуслуги» → «Выписка из ЕГРН» → указать кадастровый номер.
- МФЦ — запросить градостроительный план участка (ГПЗУ).
- Муниципальная кадастровая палата — официальная выписка о режиме землепользования.
Важный нюанс; Если в ЕГРН написано «без ЗОУИТ», но в реальности установлена охранная зона, спор решается в суде с обязательным привлечением Росреестра и органа местного самоуправления.
Обновления перечня ЗОУИТ публикуются в «Российской газете» и официальном интернет-портале правовой информации pravo.gov.ru.