Вопрос передачи жилой недвижимости от одного лица к другому регулируется несколькими нормативными актами: Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «О приватизации жилого фонда», а также нормативными актами органов государственной регистрации (ГК РФ). Одним из самых надёжных способов оформить передачу квартиры является акт приема‑передачи. В статье подробно рассматриваются:
- Кто имеет право составлять и подписывать акт;
- Какие сведения обязаны быть указаны в документе;
- Порядок регистрации перехода права собственности в Росреестре;
- Типичные ошибки и способы их избежать.
Что такое акт приема‑передачи?
Акт приема‑передачи (далее – АПП) – это письменный документ, в котором фиксируется факт передачи квартиры от передающего (продавца, дарителя, наследодателя) к принимающему (покупателю, получателю подарка, наследнику). Он служит доказательством факта передачи, а также основанием для регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Кому необходим АПП?
Составлять АПП рекомендуется в следующих случаях:
- Продажа квартиры – когда происходит переход права собственности по договору купли‑продажи.
- Дарение жилого помещения – при безвозмездной передаче недвижимости.
- Наследование – при оформлении наследственного права в порядке наследования по завещанию или по закону.
- Обмен квартиры – при взаимном согласовании сторон.
- Переход права в результате судебного решения – например, в случаях раздела совместно нажитого имущества.
Правовые основы составления акта
Основные нормативные документы, регламентирующие порядок составления и регистрации АПП:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая).
- Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
- Приказ Минэкономразвития России от № 527н «Об утверждении формы акта приема‑передачи» (в актуальном виде).
- Приказ Росреестра от № 79‑р «Об утверждении формы заявления о государственной регистрации перехода права собственности».
Содержание акта приема‑передачи
В акте обязательно должны присутствовать следующие реквизиты (см. Приказ Минэкономразвития № 527н):
Общие сведения
- Наименование документа – «Акт приема‑передачи жилого помещения».
- Дата и место составления акта.
Сведения о сторонах
- Полные ФИО (для физических лиц) или полное наименование (для юридических лиц).
- Серия, номер, дата выдачи паспорта (для физических лиц) и ИНН.
- Адрес регистрации (для физических лиц) или юридический адрес (для организаций).
Описание передаваемого помещения
- Адрес квартиры (регион, район, улица, дом, корпус, квартира).
- Кадастровый номер (указывается в выписке из ЕГРН).
- Площадь (жилая, общая, полезная).
- Этаж и количество этажей в доме.
- Сведения о праве собственности (вид права, дата регистрации).
Условия передачи
- Основание передачи (договор купли‑продажи, дарения, наследования и т.д.).
- Сумма сделки (если есть).
- Дата фактической передачи (день, когда передающий передал ключи и жилое помещение).
Состояние квартиры
- Перечень имущества, находящегося в квартире (бытовая техника, мебель и пр.).
- Отметка о наличии/отсутствии долгов по коммунальным услугам, налогам.
- Подтверждение отсутствия арестов, запретов и ограничений.
Подписи сторон
- Подпись передающего и принимающего.
- Свидетели (по желанию, но рекомендуется) – ФИО, паспортные данные, подписи.
- Нотариальное заверение (необязательно, но повышает юридическую силу).
Порядок оформления и регистрации
- Подготовка документов
- Собрать оригиналы и копии паспортов сторон.
- Получить выписку из ЕГРН (не старше 3 месяцев).
- Подготовить договор (купли‑продажи, дарения, наследования).
- Составить АПП согласно шаблону (можно воспользоваться образцом из Приказа №527н).
- Подписание акта
- Стороны подписывают документ в присутствии свидетелей.
- При желании акт можно заверить у нотариуса – в этом случае нотариус ставит свою печать и подпись.
- Подача заявления в Росреестр
- Заполняется форма заявления о государственной регистрации перехода права собственности (Приказ Росреестра №79‑р).
- К заявлению прилагаются:
- Акт приема‑передачи.
- Договор (купли‑продажи, дарения и т.п.).
- Выписка из ЕГРН.
- Квитанция об уплате государственной пошлины (по состоянию на 2026 год — 2 % от стоимости недвижимости, но не менее 4 000 рублей).
- Заявление подаётся в МФЦ, отдел регистрации прав или через портал Госуслуги.
- Регистрация перехода права
- Росреестр в течение 5–10 рабочих дней проверяет документы.
- При отсутствии замечаний в реестр вносится запись о переходе права, выдается выписка из ЕГРН с новым собственником.
Типичные ошибки при оформлении акта и как их избежать
- Отсутствие кадастрового номера – без него регистрация невозможна. Проверьте актуальность выписки из ЕГРН.
- Неправильное указание площади – площадь должна соответствовать данным в кадастре, иначе может возникнуть спор.
- Неуказание долгов по коммунальным услугам – новые собственники могут быть привлечены к ответственности за предшествующие задолженности.
- Отсутствие сведений о залоге/аресте – если квартира находится в залоге, необходимо получить согласие кредитора или погасить долг.
- Недостаточное количество копий – обычно требуется минимум три копии акта (для сторон и для Росреестра).
- Отсутствие подписи свидетеля (если требуется) – в случае спора суд может потребовать подтверждения подлинности подписи.
Пример заполненного акта приема‑передачи
Акт приема‑передачи жилого помещения г. Москва «15» декабря 2025 г. Мы, нижеподписавшиеся: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 01 123456, выдан ОВД «Центральный» г. Москвы, , зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 5, ИНН 770123456789, (далее – «Продавец»), Петрова Мария Сергеевна, паспорт 45 02 654321, выдан ОВД «Южный» г. Москвы, , зарегистрированная по адресу: г. Москва, ул. Сокольнический вал, д. 22, кв. 12, ИНН 770987654321, (далее – «Покупатель»), составили настоящий Акт о следующем: Продавец передал, а Покупатель принял в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 7, корп. 2, кв. 45, кадастровый номер: 77:01:0001011:1234, общая площадь – 78,5 м², жилая площадь – 62,3 м², этаж – 5 из 12, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости г. в пользу Продавца. Основание передачи – договор купли‑продажи № 2025/12‑001 от г. Сумма сделки – 12 500 000 (двенадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей. Оплата произведена полностью банковским переводом № 123456789 от г. Состояние квартиры: • Бытовая техника: холодильник, стиральная машина, телевизор – переданы. • Мебель: шкаф-купе, кровать, стол – переданы. • Долги по коммунальным услугам на момент передачи отсутствуют. Дата фактической передачи – г. (передача ключей и доступа к квартире). Подписи сторон: _____________________/И.И. Иванов _____________________/М.С. Петрова Свидетели: _____________________/А.А. Смирнов, паспорт 45 03 112233, выдан ОВД «Западный», . _____________________/Е.В. Кузнецова, паспорт 45 04 445566, выдан ОВД «Восточный», . (При необходимости – подпись нотариуса)
Акт приема‑передачи – ключевой документ, подтверждающий факт передачи квартиры от одного лица к другому. Его правильное оформление и своевременная регистрация в Росреестре гарантируют законность перехода права собственности и защищают интересы обеих сторон. Соблюдение требований законодательства, внимательное заполнение всех реквизитов и проверка наличия обременений позволяют избежать типичных ошибок и ускорить процесс регистрации.
Помните: без правильно составленного акта и своевременной регистрации в ЕГРН права собственности на квартиру не переходят к новому владельцу.
Автор статьи: юридический консультант, специализирующийся на недвижимости. Дата публикации: .