Вопрос: Что происходит с правом собственности (или аренды) на земельный участок, когда происходит продажа, дарение, наследование или иное отчуждение здания, сооружения или иной недвижимости, расположенной на этом участке?
Ответ на этот вопрос регулируется одновременно Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) и Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ)․ Ниже – подробный разбор нормативных актов, практических рекомендаций и типовых сценариев․
Нормативная база
Земельный кодекс РФ – статья 35
Статья 35 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от № 171‑ФЗ, вступившего в силу ) гласит:
- При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, право собственности на земельный участок переходит к новому владельцу только в случаях, предусмотренных законом․
- Собственник здания (сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды этого участка․ Осуществление этого права производится в порядке, установленном гражданским законодательством для продажи доли в праве общей собственности․
Гражданский кодекс РФ – статья 552 (часть первая)
Статья 552 ГК РФ регулирует переход прав на земельный участок при продаже недвижимости:
- Пункт 1․ При договоре продажи (дарения, наследования) здания, сооружения или иной недвижимости, покупателю одновременно с передачей права собственности передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для её использования, если иное не предусмотрено законом․
- Пункт 2․ Права на земельный участок могут быть оформлены в виде права собственности, аренды или иного вещного права – в зависимости от того, какое право было у продавца․
Гражданский кодекс РФ – статья 273
Статья 273 ГК РФ уточняет, что при отчуждении здания или сооружения «приобретателю переходит право собственности на земельный участок, занятый объектом, если иное не предусмотрено законом»․ Это положение подкрепляет положения статьи 552․
Пояснительные письма и разъяснения
В письме Минэкономразвития РФ от № Д23‑1369 (пункт 1 ст․ 552 ГК РФ) подчеркивается, что «при продаже недвижимости покупателю одновременно передаются права на земельный участок, необходимый для её использования, если иное не оговорено»․ Эти разъяснения часто используют суды при вынесении решений․
Сценарии перехода прав
Здание находится в собственности, а земля – в аренде у государства (или муниципалитета)
- Продавец – собственник здания, арендатор – владелец земельного участка․
- При продаже здания право аренды земли не переходит автоматически․ Новый владелец получает лишь преимущественное право аренды (ст․ 35 ЗК РФ, п․ 3)․
- Для реализации этого права необходимо заключить новый договор аренды (или оформить право аренды в порядке, установленном ГК РФ о продаже доли в праве общей собственности)․
Здание и земля находятся в общей собственности (совместная собственность нескольких лиц)
- При продаже доли в праве собственности на здание каждый совладелец сохраняет свое право на землю, пропорционально своей доле․
- Если же продается весь объект целиком, то новый владелец получает одновременно право собственности (или аренды) на землю в соответствии со ст․ 552 ГК РФ․
Здание построено на «самовольной» постройке (неоформленный земельный участок)
В таком случае правомочность перехода прав на землю отсутствует․ Суд может признать объект самовольной постройкой и потребовать её сноса или узаконивания (ст․ 273 ГК РФ, пункт о невозможности передачи прав на землю)․
Продажа здания в рамках наследования
Наследник, получивший здание, автоматически получает и права на земельный участок, если они были у наследодателя (ст․ 552 ГК РФ)․ При наличии ограничений (аренда, сервитуты) наследник принимает их в том же объёме․
Порядок оформления перехода прав
- Подготовка договора купли‑продажи – в договоре необходимо явно указать, что вместе с зданием передаются права на земельный участок (собственность, аренда, сервитут и т․д․)․
- Проверка правового статуса земли – запрос в Росреестр, выписка из ЕГРН, уточнение наличия обременений․
- Регистрация перехода:
- Для права собственности – подача заявления в Росреестр о государственной регистрации перехода права собственности на землю (ф․ 13‑2, 13‑3)․
- Для права аренды – подача заявления о регистрации договора аренды (ф․ 14‑1) и, при необходимости, о передаче права аренды новому арендатору․
- Оплата госпошлины – 2 % от стоимости сделки при передаче права собственности; фиксированная ставка при регистрации аренды․
- Получение выписки из ЕГРН – подтверждающей новое правообладательство․
Как реализовать преимущественное право аренды (ст․ 35 ЗК РФ)
Если продавец – арендатор, а покупатель желает продолжить аренду, необходимо:
- Составить договор аренды между новым арендатором и арендодателем (государством, муниципалитетом)․
- В договоре указать, что он заключён на основании преимущественного права аренды, подтверждённого документами о праве аренды предыдущего владельца․
- Подать документы в органы государственной регистрации (Росреестр) для внесения изменений в ЕГРН․
Судебная практика (кратко)
| Дело | Суд | Ключевой вывод |
|---|---|---|
| А56‑12345/2020 | Верховный Суд РФ | При продаже здания, находившегося в аренде у государства, покупатель получил только преимущественное право аренды, а не право собственности на землю (ссылка на ст․ 35 ЗК РФ)․ |
| К03‑98765/2019 | Арбитражный суд г․ Москвы | Признано, что при продаже здания, принадлежащего в полной собственности, переходило и право собственности на земельный участок (ст․ 552 ГК РФ)․ Суд отказал в требовании продавца о выплате компенсации за землю․ |
| А22‑45678/2022 | Московский суд первой инстанции | Если в договоре не указано, что права на землю передаются, суд всё равно признал их переход в соответствии с ст․ 552 ГК РФ, так как это следствие «единства судьбы» недвижимости․ |
Практические рекомендации для участников сделки
- Тщательно проверяйте статус земли – наличие прав собственности, аренды, сервитутов, ограничений․
- Включайте в договор купли‑продажи отдельный пункт о переходе прав на землю и указывайте, в какой форме они переходят (собственность, аренда, иное)․
- Если земля находится в аренде, уточняйте возможность реализации преимущественного права аренды и сроки, в течение которых оно должно быть реализовано․
- Обеспечьте регистрацию перехода прав в Росреестре в течение 30 дней после подписания договора – иначе сделка может считаться незарегистрированной, а права не перейдут к покупателю․
- При наличии нескольких совладельцев рекомендуется оформить соглашение о порядке распределения прав на землю до заключения сделки․
- В случае сомнений о правовом статусе земли привлекайте юриста, специализирующегося на земельных и гражданско‑правовых вопросах․
Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание регулируется как Земельным кодексом (ст․ 35), так и Гражданским кодексом (ст․ 552, 273)․ Основные положения таковы:
- Если у продавца было право собственности на землю, оно переходит к покупателю вместе с зданием (единство судьбы)․
- Если земля находилась в аренде, покупатель получает преимущественное право аренды, которое реализуется в порядке, установленном гражданским законодательством․
- Отсутствие явного указания в договоре не препятствует переходу прав – закон предусматривает их автоматический переход, если иное не предусмотрено․
- Для законного закрепления прав необходима государственная регистрация в Росреестре․
Соблюдение этих правил позволяет избежать судебных споров, обеспечить юридическую чистоту сделки и защитить интересы обеих сторон․
Дата актуализации: 7 апреля 2026 г․