Дата актуализации:

Краткая справка

Статья 131 Гражданского кодекса РФ закрепляет обязательную государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Без регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) переход права собственности не считается состоявшимся. Это правило действует как для жилых, так и для нежилых объектов, включая земельные участки, здания, помещения, единые недвижимые комплексы и объекты незавершённого строительства.

Что именно подлежит регистрации

• Возникновение права собственности (первичное получение, например, при покупке или строительстве).
• Переход права (купля-продажа, дарение, наследование, мена).
• Прекращение права (продажа, отчуждение, отказ от права).
• Ограничения и обременения (ипотека, сервитуты, аресты, доверительное управление).
• Изменение характеристик объекта (площадь, адрес, кадастровый номер).

Исключения из общего правила

Вопреки распространённому мнению, договоры купли-продажи и мены недвижимости сами по себе НЕ требуют отдельной регистрации. С момента подписания договор считается заключённым, но переход права собственности всё равно подлежит государственной регистрации. Исключениями являются:

1. Договоры, предусматривающие переход предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 560 ГК РФ).
2. Договоры по жилым помещениям, когда переход права регистрируется одновременно с самим договором (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Процедура регистрации перехода права

Шаг 1. Подготовка документов

• Договор (купли-продажи, дарения и т. д.) в 3 экземплярах.
• Паспорта сторон.
• Свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН.
• Кадастровый паспорт/выписка из ЕГРН.
• Квитанция об оплате госпошлины (2 000 руб. для физлиц; 22 000 руб. для юрлиц).
• Доверенность или нотариальное согласие супруга (если требуется).

Шаг 2. Подача заявления

Документы подаются в МФЦ «Мои документы» или онлайн через Госуслуги/Росреестр.

Шаг 3. Проверка и регистрация

Срок регистрации составляет 7–9 рабочих дней при подаче через МФЦ и 5–7 дней при электронной подаче. По итогам формируется выписка ЕГРН, подтверждающая нового собственника.

Последствия отсутствия регистрации

1. Право не переходит — бывший собственник в ЕГРН остаётся прежним.
2. Невозможность распоряжения — нельзя продать, подарить, заложить объект.
3. Риск двойной продажи — продавец может заключить второй договор.
4. Отказ в суде — суд не признаёт право собственности без регистрации (п. 3 ст. 131 ГК РФ).

Судебная практика

Верховный суд РФ в постановлении Пленума № 10 от подчёркивает: «Переход права собственности на недвижимость не может быть оспорен при условии своевременной регистрации в ЕГРН». Если регистрация не была проведена, требование о признании права удовлетворяется лишь при наличии уважительных причин (форс-мажор, действия Росреестра).

Что изменилось в 2025–2026 гг.

• Увеличены штрафы за несвоевременную регистрацию для юрлиц — до 100 000 руб.
• Внедрён один электронный документооборот через ФГИС ЕГРН.
• Возможна онлайн-подпись договоров через электронную подпись (ЭЦП).

Полезные советы

1. Проверяйте объект на обременения в ЕГРН перед сделкой.
2. Сохраняйте чек о госпошлине и уведомление о регистрации, это доказательство подачи документов.
3. Не подписывайте акт приёма-передачи до получения выписки ЕГРН.
4. Используйте услуги нотариуса при сложных схемах (доли, ипотека, долгострой).

Краткий чек-лист

Государственная регистрация перехода права на недвижимость — это не формальность, а условие законности сделки. Без записи в ЕГРН новый владелец не сможет распоряжаться имуществом, а сделка может быть признана ничтожной. Помните: чем раньше вы подадите документы в Росреестр, тем ниже риски.

Источники: статья 131 ГК РФ, постановления Пленумов ВС РФ, официальный сайт Росреестра.