Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), основной закон, регулирующий сделки с недвижимостью. Начиная с 01 января 2026 года вступили в силу очередные поправки, направленные на повышение прозрачности рынка и защиту прав покупателей. В этой статье мы рассмотрим:
- Какие объекты считаются недвижимостью в 2026 г.
- Этапы заключения договора купли-продажи
- Новые требования к госрегистрации
- Налоги, сборы и льготы
- Риски и способы их минимизации
Что считается недвижимостью в 2026 году
Основные признаки
Согласно ст. 130 ГК РФ, недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость) включают:
- Земельные участки
- Объекты капитального строительства (здания, сооружения)
- Квартиры и апартаменты в МКД
- Парковочные места и машино-места
- Новинка 2026 г. — объекты «квази-недвижимости» (бытовые морские суда, причалы и дома на воде, зарегистрированные в ЕГРН)
Важное отличие 2026 г.
С 01 марта 2026-го для признания объекта недвижимостью недостаточно просто постановки на кадастровый учёт. Теперь обязателен ввод в эксплуатацию и получение разрешения № Ф-155/26 от Росжилнадзора.
Этапы покупки-продажи недвижимости
Этап 1. Проверка объекта
- Запрос выписки из ЕГРН (на стоимость 350 ₽, срок 3 дня).
- Проверка обременений (ипотеки, аресты, сервитуты).
- Анализ документов на землю (разрешённое использование, аренда/собственность).
Этап 2. Предварительный договор (опционально)
Если между датой задатка и датой сделки проходит более 30 дней, целесообразно заключить предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). В 2026 году можно использовать новую типовую форму ПД-НД-2026, утверждённую Минстройом.
Этап 3. Основной договор купли-продажи
Минимальные реквизиты
- Полные паспортные данные сторон
- Кадастровый номер и точный адрес
- Цена прописью и цифрами
- Условия оплаты (расписки, банковские аккредитивы, эскроу)
- Дата и условия передачи ключей
- Подписи сторон + нотариус (при необходимости)
Форма договора
Для сделок с долями, долевым участием и объектами стоимостью свыше 10 млн ₽ обязательна нотариальная форма (ст. 550.1 ГК РФ в редакции 2026 г.). В остальных случаях достаточно простой письменной формы.
Этап 4. Расчёты
| Способ оплаты | Плюсы | Минусы | Комиссия |
|---|---|---|---|
| Эскроу-счёт | 100 % безопасность | До 5 дней на зачисление | 0.3–1 % |
| Аккредитив | Гарантия банка | Дорого | 0;4–2 % |
| Расписка + депозит нотариуса | Быстро | Риски при мошенничестве | 0 ₽ |
Этап 5. Государственная регистрация
С 01 июня 2026 года переход права регистрируется в Многофункциональных центрах (МФЦ) и онлайн через Госуслуги. Сроки:
- Обычная процедура — 7 рабочих дней
- Электронная подача — 3–5 рабочих дней
Налоги и сборы в 2026 году
Налог на доходы физлиц (НДФЛ) при продаже
- Базовая ставка — 13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов
- Освобождение от НДФЛ при владении ≥ 5 лет (для единственного жилья, ≥ 3 года)
- С введён коэффициент-дефлятор 1.42 для расчёта налоговой базы
Покупательские сборы
| Вид сбора | Размер | Кто платит | Способ оплаты |
|---|---|---|---|
| Госпошлина за регистрацию | 2000 ₽ | Покупатель | Онлайн или в МФЦ |
| Нотариальные услуги | 0.5 % цены, мин. 1000 ₽ | Стороны по договорённости | На месте |
| Экспертиза технического паспорта | 500–3500 ₽ | Покупатель | БТИ |
Специальные случаи
Покупка квартиры в новостройке по ДДУ (214-ФЗ)
В 2026 году застройщики обязаны размещать дополнительное обеспечение по эскроу (не менее 10 % от стоимости проекта). Покупатели получают право бесплатного расторжения ДДУ в течение 14 дней после регистрации.
Покупка доли
- Обязательное нотариальное удостоверение
- Преимущественное право покупки у сособственников (письменное извещение за 30 дней)
- Новое в 2026 г. — единый реестр уведомлений о продаже доли в ЕГРН
Ипотека и «семейная ипотека» 2026
Ставка по программе «Семейная ипотека» снижена до 5.9 % годовых при рождении 2-го ребёнка после и 3-го — после .
Пошаговый чек-лист для покупателя
- Получить одобрение ипотеки (если нужно)
- Запросить выписку ЕГРН (онлайн или в МФЦ)
- Проверить застройщика в реестре Минстроя (для новостроек)
- Заключить предварительный договор (при необходимости)
- Выбрать способ расчёта (эскроу, аккредитив)
- Подписать основной договор и передать ключи
- Оплатить госпошлину и подать документы в МФЦ
- Получить выписку ЕГРН о новом владельце
Частые ошибки и как их избежать
Ошибка 1. Не проверяют обременения.
Решение: заказывайте расширенную выписку ЕГРН-ЗОИ — включает сведения о судебных спорах и сервитутах.
Ошибка 2. Игнорируют коэффициент-дефлятор при расчёте налога.
Решение: используйте онлайн-калькулятор ФНС с актуальным коэффициентом 1.42.
Ошибка 3. Покупают «черновики» без ввода в эксплуатацию.
Решение: требуйте разрешение № Ф-155/26 и акт ввода в эксплуатацию.
В 2026 году покупка и продажа недвижимости стали более защищёнными, но требуют строгого соблюдения новых норм ГК РФ. Используйте электронные сервисы, проверяйте документы у нотариуса и оплачивайте через эскроу-счета, это минимизирует риски и ускорит сделку.
Важно! Перед подписанием любых документов проконсультируйтесь с квалифицированным риэлтором или юристом.