Зачем понадобилось уточнение
Ранее формулировка «этаж» трактовалась разными регионами по-разному, что порождало:
- споры при расчёте параметров зданий,
- ошибки в проектной документации,
- задержки при выдаче разрешений на строительство.
Федеральный закон, принятый Госдумой 25 июня 2026 года, внёс единое определение, а Мосгордума уже адаптировала под него столичный Градостроительный кодекс 30 июня 2026 года.
Что теперь считается этажом
Новое определение (ст. 2 ГрК РФ):
Этаж — это часть здания, расположенная между двумя горизонтальными перекрытиями, при этом:
- учитываются все наземные уровни, включая технические и мансардные;
- не учитываються:
- цоколь, если высота помещения ≤ 2,2 м над уровнем земли;
- чердаки без окон;
- междуэтажные галереи высотой < 1,8 м.
- Подземные уровни (подвалы, паркинги) в расчёт этажности не входят, но учитываются при классификации здания по видам разрешённого использования.
Как это влияет на застройщика
Процедура получения разрешений
Уточнённое понятие «этаж» упрощает процесс:
- сокращается срок экспертизы проектной документации;
- уменьшается количество отказов из-за несоответствия этажности заявленным параметрам;
- появляется единый шаблон для заполнения декларации о соответствии.
Финансирование инженерных изысканий и проектирования
Теперь банки и девелоперы могут точнее рассчитывать затраты, поскольку:
| Тип здания | Старая этажность | Новая этажность |
|---|---|---|
| Жилой дом с мансардой | 5 | 4 |
| Торговый центр с техподвалом 3 м | 4 | 3 |
Ответственность за несоответствие
Если в разрешении на строительство указано больше этажей, чем подтверждает новое определение, застройщику грозит:
- административный штраф до 500 000 ₽ (ст. 9.5 КоАП РФ);
- приостановка строительства до внесения изменений в проект;
- возможный пересчёт налога на имущество и земельного налога.
Как быть тем, кто уже получил разрешение до 04 июля 2026 года
Для действующих разрешений предусмотрен «период адаптации»:
- До 01 января 2027 г. можно подать уведомление о фактической этажности без переоформления разрешения.
- Если различие >1 этаж, потребуется корректировка проектной документации и повторная государственная экспертиза.
Алгоритм быстрой проверки этажности вашего объекта
Шаг 1. Измерьте высоту от чистового пола 1-го этажа до чистового пола последнего учитываемого уровня.
Шаг 2. Проверьте, не попадают ли технические уровни в исключения.
Шаг 3. Сравните результат с таблицей в новом приложении №3 к ПП РФ №123/2026.
Шаг 4. При несовпадении обратитесь в МФЦ или подайте заявление через портал Госуслуги.
Новое определение «этажа» в Градостроительном кодексе РФ устраняет правовую неопределённость, ускоряет выдачу разрешений и снижает риски для застройщиков. Уже сегодня девелоперы и проектные организации начали пересчитывать параметры объектов, чтобы соответствовать актуальным нормам. Следите за обновлениями на сайте Минстроя России и в региональных градостроительных комиссиях.