С 1 сентября 2025 года в Российской Федерации вступили в силу две новые главы Гражданского кодекса РФ, посвящённые недвижимости. Изменения затрагивают как определение самой категории «недвижимые вещи», так и порядок возникновения, перехода и прекращения вещных прав на здания, сооружения и объекты незавершённого строительства. Ниже — подробный разбор ключевых положений.
Что признаётся недвижимостью?
Новая глава «Недвижимые вещи» закрепляет и уточняет положения ст. 130, 131 и 133.1 ГК РФ:
- Здания и сооружения — это единые недвижимые вещи, созданные в результате строительства и неотделимые от земельного участка без несоразмерного ущерба их назначению.
- Объекты незавершённого строительства (ОНС) — частные случаи недвижимости: любые здания и сооружения до ввода в эксплуатацию, но уже имеющие самостоятельный кадастровый номер.
- Иные объекты, прочно связанные с землёй, в т.ч. линейные объекты (трубопроводы, ЛЭП, дороги), если их перемещение невозможно без существенного нарушения функционального назначения.
Главное правило
Теперь всё, что прочно связано с землёй и не может быть перемещено без несоразмерного вреда, признаётся недвижимостью и подлежит обязательному кадастровому учёту.
Новые вещные права на недвижимость
Вторая вступившая глава — «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершённого строительства». Она вводит:
- Единый реестровый подход: все права на недвижимые вещи возникают с момента государственной регистрации в ЕГРН.
- Разделение прав на земельный участок и объект капитального строительства: теперь можно распоряжаться зданием отдельно от участка при соблюдении специальных требований.
- Особый порядок для ОНС:
- Допускается будущий переход права по договору долевого участия (ДДУ) до завершения строительства.
- Девелопер обязан одновременно регистрировать право собственности и залог по ипотеке в пользу дольщиков;
- Уточнение правил формирования единого недвижимого комплекса: здание и принадлежащие ему системы инженерного обеспечения, а также прилегающий участок могут быть объединены в «единый объект».
Как это влияет на граждан и бизнес?
Для физлиц и дольщиков:
- Покупка квартиры в новостройке теперь оформляется единым договором ДДУ с автоматической регистрацией права в ЕГРН сразу после ввода дома в эксплуатацию.
- Дольщикам предоставлена дополнительная защита: застройщик не может заложить объект или продать его другому лицу без регистрации обременений.
Для юрлиц и инвесторов:
- Упрощена процедура сделок слияния/поглощения объектов недвижимости: достаточно одной заявки в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН.
- Появилась возможность обособленного учёта инженерных систем внутри зданий для целей лизинга или залога.
Пошаговая схема ввода здания в эксплуатацию после
- Получение акта ввода объекта в эксплуатацию (форма ГАСН).
- Кадастровый учёт в органах Росреестра (подача декларации + технический план).
- Регистрация права собственности на ОНС в ЕГРН.
- Регистрация права собственности на земельный участок или постановка его на кадастровый учёт, если участок ещё не был оформлен.
- Оформление единого недвижимого комплекса (по желанию собственника).
Актуальные ссылки и сервисы
Госуслуги: gosuslugi.ru, подача заявлений в Росреестр онлайн.
Росреестр: rosreestr.gov.ru — проверка ЕГРН, кадастровая карта.
ФНС: nalog.gov.ru — уплата госпошлин и налогов на недвижимость.
Краткий итог
С 1 сентября 2025 года в ГК РФ появились две фундаментальные главы, закрепившие современное понятие «недвижимые вещи» и детализировавшие правила их оборота. Главные принципы: кадастровый учёт + единая регистрация в ЕГРН, защита прав дольщиков и отделимость прав на здание и землю при соблюдении законодательных требований.