Договор найма жилого помещения (включая договор социального найма) — это правовой институт, в котором наймодатель и наниматель наделены как правами, так и обязанностями. В статье разбираемся, какие именно обязанности и права возложены на наймодателя по действующему законодательству Российской Федерации: Гражданскому кодексу РФ (гл. 35, ст. 671–688) и Жилищному кодексу РФ (гл. 8, ст. 65–66).
Кто считается «наймодателем»
Наймодателем признаётся собственник жилого помещения или уполномоченное лицо, предоставляющее жилое помещение по договору:
- коммерческого найма (ГК РФ);
- социального найма (ЖК РФ).
Основные обязанности наймодателя по ГК РФ
Передача жилого помещения
Статья 676 ГК РФ обязывает наймодателя:
- Передать нанимателю свободное, пригодное для проживания жилое помещение.
- Передать помещение в согласованный срок и в состоянии, соответствующем условиям договора.
- Обеспечить нанимателю свободный доступ к общедомовым инженерным системам и элементам конструкций дома.
Эксплуатация дома и коммунальные услуги
Пункт 2 статьи 676 ГК РФ возлагает на наймодателя обязанности:
- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома (подъезды, крыша, лифты, инженерные сети);
- обеспечить предоставление коммунальных услуг надлежащего качества (отопление, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение);
- если наймодатель не является ресурсоснабжающей организацией, он обязан обеспечивать доступ к точкам подключения коммунальных ресурсов.
Капитальный ремонт
В рамках договора социального найма (ЖК РФ, ст. 65 ч. 2 п. 3) наймодатель дополнительно обязан:
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
- содержать общедомовое имущество в соответствии с жилищным законодательством.
Дополнительные обязанности по договору социального найма (ЖК РФ, ст. 65)
Помимо обязанностей, закреплённых в ГК РФ, наймодатель (муниципалитет или государственный орган) обязан:
- своевременно заключать, продлевать и регистрировать договор;
- обеспечивать соблюдение жилищных норм (учётная норда площади);
- не допускать вселения посторонних без согласия нанимателя;
- выдавать справки и документы, необходимые нанимателю (например, для субсидий);
- осуществлять переселение при аварийном состоянии помещения;
- устанавливать размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в пределах установленных тарифов.
Права наймодателя
Наймодатель наделён следующими правами:
- Требовать своевременной оплаты платы за жильё и коммунальные услуги (ст. 679 ГК РФ).
- Проверять состояние помещения, но только в присутствии нанимателя или после предварительного уведомления (ст. 681 ГК РФ).
- Расторгать договор в судебном порядке при систематическом нарушении нанимателем обязательств (ст. 687 ГК РФ).
- Требовать возмещения ущерба, причинённого помещению или общедомовому имуществу по вине нанимателя или проживающих с ним лиц.
- Переуступать права требования к нанимателю третьим лицам в рамках договора уступки требования (в случае долгов).
Ответственность наймодателя
Статья 66 ЖК РФ и общие нормы ГК РФ устанавливают:
- наймодатель несёт ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей;
- основанием ответственности является любое нарушение обязательств (действие либо бездействие) при наличии состава правонарушения;
- возможные санкции: компенсация морального вреда, штрафы, неустойка, судебное обязание устранить недостатки, уменьшение платы за жильё.
На что обратить внимание сторонам договора
| Аспект | Рекомендация наймодателю | Рекомендация нанимателю |
|---|---|---|
| Проверка помещения | Зафиксировать актом приёма-передачи состояние квартиры и счётчиков. | Требовать акт приёма-передачи, фиксировать дефекты. |
| Коммунальные услуги | Заключать договоры с РСО/ТСЖ/ЖКС, своевременно передавать показания. | Проверять квитанции, обращаться в жилищную инспекцию при завышении тарифов. |
| Капремонт | Включать в договор сроки и объём работ, финансирование (фонд капремонта). | Следить за очередностью капремонта, подавать заявления в управляющую организацию. |
| Расторжение | Соблюдать досудебный порядок (уведомление за 30 дней) при нарушениях. | Оспаривать незаконное выселение в суде, требовать компенсации. |
Наймодатель жилого помещения, будь то муниципальный орган (социальный найм) или частный собственник (коммерческий найм), обязан:
- Предоставить надлежащее, свободное и пригодное для проживания жильё.
- Обеспечивать качественные коммунальные услуги и содержание общего имущества.
- Выполнять капитальный ремонт (для социального найма).
- Не нарушать жилищные права нанимателя и зарегистрированных с ним граждан.
Невыполнение этих обязанностей влечёт гражданско-правовую ответственность, включая компенсации и судебные споры. Наниматель же, в свою очередь, обязан своевременно платить за жильё и не нарушать правила пользования, иначе наймодатель вправе требовать расторжения договора через суд.