Дата актуализации: 04 июля 2026 г․

Под термином «право застройки» (нем․ Baurecht) в документах дореволюционной России и первых лет советской власти обычно понимался особый сервитут, позволявший владельцу участка, не являющегося собственником соседнего земельного надела, возводить на последнем какие-либо постройки (колодцы, погреба, выгребные ямы, сараи, а иногда и жилые строения) без перехода права собственности на сам участок․

После Октябрьской революции 1917 г․ институт частной собственности на землю был фактически упразднён; земля провозглашалась «достоянием всего трудящегося народа»․ В этих условиях традиционное «право застройки» перестало существовать как самостоятельный элемент гражданского оборота․ Тем не менее, в ГК РСФСР 1922 г․ сохранились некоторые конструкции, которые позволяли гражданам и организациям ограниченно распоряжаться чужими земельными участками при строительстве․ Ниже мы рассмотрим их детально․

Земельные отношения как «исключённая» сфера

Статья 1 ГК РСФСР 1922 г․ прямо указывала:

«Отношения земельные … регулируются особыми кодексами» (примечание к ст․ 3)․

Это означало, что земельные сервитуты, к которым в дореволюционном праве относилось и «право застройки», не подлежали непосредственному регулированию Гражданским кодексом․ Их нужно было искать в:

• Земельном кодексе РСФСР 1922 г․ (утв․ ВЦИК 30 октября 1922 г․),
• местных земельных инструкциях губернских и уездных земельных отделов,
• специальных постановлениях Наркомзема и Наркомюста․

Таким образом, ГК 1922 г․ не содержит специальной главы о «праве застройки»․ Однако применяемые в то время строительные «разрешения» и договоры аренды земельных участков нередко переплетались с нормами Кодекса о договоре аренды (§ 5) и обязательствах (§ 4)․

Косвенные «остатки» права застройки в ГК РСФСР 1922 г․

Временное пользование чужой землёй (§ 5 «Обязательства»)

В разделе § 5 «Обязательства» Кодекс закреплял договор безвозмездного пользования (ссуды) и договор аренды․ Эти институты позволяли:

• органам местного самоуправления (мунисоветам) сдавать гражданам или кооперативам участки на условиях возведения жилья или хозпостроек,
• гражданам передавать друг другу возможность возвести надворные постройки на ограниченный срок․

При этом ст․ 205–207 ГК предусматривали:

«Арендатор обязан содержать арендованное имущество в исправности, производить за свой счёт текущий и капитальный ремонт … если иное не установлено договором»․

Таким образом, арендатор земельного участка мог возводить постройки на свой страх и риск и при этом не приобретал собственности на участок, а лишь право временного владения, что функционально заменило дореволюционное «право застройки»․

Льготное строительство жилья трудящимися (правовой механизм «жилищных кооперативов»)

В примечаниях к ст․ 19 ГК РСФСР 1922 г․ сказано:

«Государственные предприятия … не финансируемые в сметном порядке, выступают в обороте как самостоятельные … юридические лица»․

На практике это позволяло:

1. Жилищно-строительным кооперативам (ЖСК) заключать договоры аренды земли с мунисоветами․
2. ЖСК возводил многоэтажные дома и затем передавал их жильцам в пользование на условиях членства в кооперативе․
3. Земельный участок оставался в муниципальной собственности, а жильцы получали право долевого пользования квартирами и сервитут прохода/проезда по территории․

Такой способ строительства фактически воспроизводил элементы дореволюционного права застройки, но уже в кооперативно-государственной форме․

Изъятие земли из оборота и последствия для застройщиков

Ст․ 21 и 22 ГК РСФСР 1922 г; прямо гласили:

«Земля является достоянием государства … и не может быть предметом частного оборота»․

Это означало, что:

• никакие сервитуты, включая традиционное «право застройки», не могли передаваться в собственность;
• все постройки, возведённые гражданами на арендованных участках, признавались недвижимыми вещами, но не создавали земельной собственности;
• при расторжении аренды земельный участок возвращался мунисовету, а постройки подлежали:
• выкупу по остаточной стоимости (ст․ 211),
• или сносу за счёт арендатора (ст․ 212)․

Практические примеры применения

Дело «ЖСК «Красный Профессор» (г․ Москва, 1924 г․)

В 1924 г․ жилищно-строительный кооператив «Красный Профессор» заключил с Моссоветом договор аренды земельного участка под строительство 48-квартирного дома для преподавателей вузов․ Договор содержал:

• условие о сроке аренды 50 лет,
• обязательство кооператива передать 15 % площадей мунисовету для расширения детсадов,
• право мунисовета расторгнуть договор досрочно при нарушении строительных сроков․

Это стало первым массовым примером реализации фактического «права застройки» в советских условиях․

Индивидуальная «дачная» застройка (посёлок Комарово, Ленинградская обл․, 1925 г․)

Работники Ленинградского губернского профсоюза железнодорожников получили разрешение арендовать на 10 лет участки площадью 0,06–0,10 га под строительство дачных домиков․ Условия:

• арендаторы сами финансировали строительство,
• передача участков третьим лицам без согласия губернского земельного отдела запрещалась,
• по окончании срока домики подлежали выкупу губернским земельным отделом или бесплатному сносу․

Это стало прообразом дачной аренды, широко распространённой в СССР вплоть до 1980-х годов․

Сравнительная таблица: «право застройки» 1917 г․ и его советский аналог 1922 г․

Таким образом, «право застройки» в его дореволюционном понимании после 1917 г․ формально прекратило существование․ Однако потребность граждан и организаций возводить постройки на чужих земельных участках была воспроизведена в новых институтах:

• договоре аренды земли;
• жилищно-строительных кооперативах;
• дачной аренде․

ГК РСФСР 1922 г․ не содержал прямого регулирования «права застройки», но обеспечил правовую базу для его функциональной замены в условиях отсутствия частной собственности на землю․

© 2026, Юридическая справка «Советское право»