04 августа 2026 г., Вопрос о том, нужно ли заверять предварительный договор купли-продажи недвижимости у нотариуса, остаётся одним из самых часто задаваемых на рынке жилья. Ниже мы разберёмся, когда нотариальное удостоверение обязательно, а когда оно лишь рекомендовано.
Что такое предварительный договор по статье 429 ГК РФ
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, стороны, подписавшие предварительный договор, обязуются в будущем заключить основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.
- Форма, письменная (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
- Государственная регистрация не требуется, если в предварительном договоре не содержится условий, передающих право собственности (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).
- Срок заключения основного договора должен быть чётко указан.
Когда предварительный договор обязательно удостоверяется нотариально
- Если основной договор обязательно удостоверяется нотариально.
Пример: купля-продажа доли в квартире, отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по единой сделке, договоры доверительного управления имуществом и т. д. (п. 2 ст. 429 ГК РФ). - Если стороны прямо указали в предварительном договоре, что основной договор будет заключён в нотариальной форме.
Когда нотариальное удостоверение рекомендовано
- Для повышения юридической защищённости сторон.
- При передаче задатка, нотариус оформит расписку, исключая споры о факте получения денег.
- Если стороны планируют сразу после подписания предварительного договора подавать документы на регистрацию: нотариус может направить пакет в Росреестр без участия продавца и покупателя.
Нюансы практики 2025–2026 годов
Московские нотариусы отмечают: если предварительный договор заверен нотариально, то изменить его условия впоследствии будет сложнее. Поэтому необходимо тщательно выписывать:
- Точное описание объекта недвижимости (кадастровый номер, площадь, адрес).
- Условия о цене, порядке её оплаты, размере задатка/аванса.
- Сроки и ответственность за незаключение основного договора (неустойка, возврат задатка в двойном размере).
Стоимость нотариального удостоверения
В Москве в августе 2026 года тарифы следующие:
- За удостоверение самого предварительного договора — 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (подп. 9 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).
- Дополнительно — 1 500–2 500 руб. за техническую и правовую работу (зависит от нотариуса).
- Если нотариус подаёт документы в Росреестр — 1 000 руб. госпошлины + 1 500–2 000 руб. за услугу подачи.
| Ситуация | Нотариальное удостоверение |
|---|---|
| Основной договор купли-продажи доли в квартире | Да, обязательно |
| Основной договор купли-продажи целой квартиры (не доля) | Нет, но можно по желанию |
| В предварительном договоре указано, что основной будет нотариальным | Да, обязательно |
| Предварительный договор без ссылки на нотариальную форму основного | Нет, рекомендовано |
Что важно запомнить
Главное правило: если из текста предварительного договора следует, что основной договор должен быть заключён в нотариальной форме, то и предварительный договор обязательно заверяется у нотариуса.
Не игнорируйте это требование: иначе при подаче документов на госрегистрацию сделка может быть приостановлена или расторгнута по требованию Росреестра.