С 04 июля 2026 года актуальны положения последней редакции Жилищного кодекса Российской Федерации и смежных законов.
Ниже ‒ подробная инструкция о том, кто владеет, кто обслуживает и как правильно распоряжаться придомовой (прилегающей) территорией многоквартирного дома (МКД).

Что такое «прилегающая территория» в юридическом смысле

По статье 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в МКД относится:

• земельный участок, на котором расположен сам дом;
• элементы благоустройства (подъездные дорожки, газоны, детские и спортивные площадки, парковка, скверы);
• инженерные сети, обеспечивающие дом (внешние теплосети, водопровод, канализация, электросети);
• зоны общего доступа и территория, необходимая для безопасной эксплуатации здания.

Все они входят в состав общего имущества и находятся в обязательной долевой собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме.

Когда земля «автоматически» стала собственностью жильцов

Дома, введённые в эксплуатацию до 01 марта 2005 г.

Без заявлений и оплаты земельный участок переходит в долевую собственность собственников помещений с момента:

1. формирования (выделения) участка кадастровым инженером;
2. внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Дома, введённые после 01 марта 2005 г.

Земельный участок закрепляется за МКД уже на этапе разрешения на строительство и с момента ввода дома автоматически становится частью общего имущества.
Дополнительного оформления не требуется, но на практике УК или ТСЖ всё же заказывают межевой план для постановки участка на кадастровый учёт.

Как определить границы участка

• Планировочный реестр ‒ документ, утверждаемый муниципалитетом (правилами благоустройства).
• Кадастровый паспорт ‒ выписка ЕГРН, где указаны координаты границ.
• Межевой план ‒ подготавливается кадастровым инженером по заказу ТСЖ/УК.

Для большинства «старых» домов границы вычисляются исходя из фактических границ застройки + 20 м от стен по фасадам, но не выходя за красные линии улиц.

Кто управляет и за что платит

Право распоряжения

Источники финансирования

• взносы на капремонт ‒ на реконструкцию дворовых проездов, тротуаров;
• плата за содержание жилья ‒ на ежедневную уборку, вывоз мусора, полив;
• добровольные целевые взносы ‒ на новые детские и спортплощадки, видеонаблюдение;
• арендная плата ‒ за размещение рекламных конструкций, летних кафе, автопарковок (поступает в общий фонд ТСЖ).

Как оформить земельный участок, если он до сих пор числится за муниципалитетом

1. Обратитесь в управляющую организацию – получите выписку из ЕГРН и кадастровый паспорт.
2. Закажите межевание у кадастрового инженера (стоимость 8 000 – 20 000 руб. в среднем по России).
3. Проведите собрание собственников – 50 % голосов от общей площади + 1 голос.
4. Подайте заявление в Росреестр через МФЦ или электронную подпись (Госуслуги/Кабинет кадастрового инженера).
5. Получите выписку ЕГРН с видом права «Общая долевая собственность». С этого момента участок официально закреплен за домом.

Частые ошибки и спорные ситуации

• «Сосед сверху поставил шлагбаум без решения собрания» – незаконно. Любые конструкции на придомовой территории требуют согласия 50 %+1 голосов собственников и разрешения муниципалитета.
• «Магазин пристроил крыльцо к дому» – границы общего имущества нарушены. Подайте жалобу в прокуратуру и Госстройнадзор.
• «УК начала брать плату за парковку, хотя участок не оформлен» – пока земля числится за муниципалитетом, тариф должен утверждаться административным регламентом муниципалитета, а не собранием собственников.

Нормативные документы (пригодятся при спорах)

• Жилищный кодекс РФ – ст. 16, 36, 44, 45, 161.
• Земельный кодекс РФ – ст. 36 (ч. 2).
• ФЗ-189 «О введении в действие ЖК РФ» – ст. 16.
• ПП РФ № 491 – Правила содержания общего имущества.
• Приказ Минстроя РФ № 33/пр от – термин «придомовая территория».
• Приказ Генпрокуратуры № 470 (ред. ) – порядок работы со специализированным жилищным фондом.

Практический чек-лист для жильца

Чтобы быстро проверить, «своя» ли у вас территория:

1. Возьмите выписку ЕГРН на квартиру → раздел «Сведения об объекте недвижимости» → строка «Земельный участок».
2. Если указано «В долевой собственности собственников помещений» – всё в порядке.
3. Если указано «Муниципальная собственность» – требуйте от УК/ТСЖ инициировать межевание и постановку на кадастровый учёт.

Если участок до сих пор числится за муниципалитетом, собственники имеют законное право и обязанность оформить его в долевую собственность, чтобы полноценно управлять, благоустраивать и защищать свою территорию.