Вопрос о том, когда и как применяется часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса, — один из самых актуальных для собственников, арендаторов и управляющих компаний. В статье рассматриваются правовые основы, изменения, внесённые Федеральным законом № 433‑ФЗ от 4 августа 2023 г., а также практические рекомендации по использованию этой нормы в реальных ситуациях.

Общий контекст статьи 31 Жилищного кодекса

Статья 31 Жилищного кодекса РФ регулирует вопросы, связанные с прекращением права пользования жилым помещением и выселением из него. Статья делится на несколько частей, каждая из которых описывает отдельный порядок и основания прекращения пользования.

• Часть 1. Прекращение права пользования в результате смерти собственника.
• Часть 2. Прекращение права пользования в случае продажи или дарения жилого помещения.
• Часть 3. Прекращение права пользования в результате судебного решения о выселении.
• Часть 4. Прекращение права пользования в случае нарушения условий договора аренды (субаренды) или иных обязательств, установленных законодательством.

Именно часть 4 является предметом нашего рассмотрения.

Содержание части 4 статьи 31

Часть 4 гласит (в редакции до 2023 года):

«Если арендатор (субарендатор) нарушает договор аренды, условия пользования жилым помещением или иные обязательства, установленные законом, собственник вправе требовать прекращения права пользования и выселения жильцов, а также возмещения ущерба».

Таким образом, часть 4 предоставляет собственнику (или законному представителю) право инициировать процесс выселения в случае:

1. Невыполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы и коммунальных услуг;
2. Несоблюдения правил проживания (шум, нарушение санитарных норм, незаконные перепланировки и т.п.);
3. Нарушения условий использования помещения, установленных в договоре (например, использование жилого помещения под коммерцию).

Внесённые изменения: Федеральный закон № 433‑ФЗ от 4 августа 2023 г.

Согласно официальной публикации, Федеральный закон от 4 августа 2023 года № 433‑ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» уточнил порядок и основания для выселения, в частности:

• Установил обязательное включение пункта о плате за жилое помещение и коммунальные услуги в договор аренды, а также уточнил порядок уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества;
• Расширил перечень оснований для применения части 4, включив в него нарушения, связанные с неуплатой взноса на капитальный ремонт;
• Установил обязательный предупредительный порядок – арендатор должен быть письменно уведомлён о нарушении и о предстоящем выселении за 30 дней до подачи иска.

Эти изменения усиливают позиции собственников, но одновременно вводят более строгие процессуальные гарантии для арендаторов.

Когда применяется часть 4 статьи 31?

Практически часть 4 может быть использована в следующих ситуациях:

• Неуплата арендной платы и коммунальных услуг более чем за три месяца подряд.
• Систематическое нарушение правил проживания: шум после 22:00, содержание животных без согласия собственника, проведение перепланировок без разрешения.
• Нарушение условий договора о целевом использовании помещения: сдача в субаренду без согласия, использование жилой площади под офис.
• Неуплата взноса на капитальный ремонт общего имущества (согласно 433‑ФЗ).

Важно помнить, что наличие одного нарушения не всегда является достаточным основанием – суд оценивает степень тяжести и наличие предварительных предупреждений.

Процедурные шаги для применения части 4

1. Подготовка доказательной базы: копии договора аренды, счета‑фактуры, акты проверки, переписка с арендатором.
2. Уведомление арендатора: официальное письмо (заказным с уведомлением о вручении) с указанием конкретных нарушений и сроков их устранения (не менее 30 дней).
3. Подача искового заявления в суд: в суд по месту нахождения жилого помещения. В иске указываются:
   • Основания для выселения (ссылка на часть 4 ст. 31 и 433‑ФЗ);
   • Требования (прекращение права пользования, выселение, возмещение задолженности);
   • Приложения (договор, уведомление, акты проверки).
4. Судебное разбирательство: суд рассматривает доказательства, заслушивает стороны, принимает решение о выселении и/или взыскании.
5. Осуществление выселения: после вступления решения в законную силу исполнительный лист выдаётся судебным приставам.

Права и обязанности сторон

Собственник (арендодатель)

• Имеет право требовать соблюдения условий договора и законодательства.
• Обязан предоставить письменное уведомление о нарушении и дать разумный срок для его устранения.
• Обязан соблюдать процессуальные нормы (не использовать самоуправство, не прибегать к физическому выселению без судебного решения).

Арендатор (арендатор/субарендатор)

• Имеет право на защиту от необоснованного выселения (право на судебное обжалование).
• Обязан своевременно реагировать на уведомления и устранять нарушения.
• Имеет право предъявлять возражения и предоставлять доказательства (например, подтверждение оплаты).

Типичные судебные споры и их исходы

Практические рекомендации

• Для собственников:
  • Тщательно формулируйте договор аренды – укажите обязательный пункт о взносе на капитальный ремонт.
  • Ведите учет всех платежей и фиксируйте нарушения в акте, подписанном обеими сторонами.
  • Соблюдайте обязательный 30‑дневный срок уведомления – это ключевой элемент, без которого суд может отклонить иск.
• Для арендаторов:
  • Сохраняйте копии всех платежных документов и переписки.
  • При получении уведомления о нарушении немедленно реагируйте – погашайте задолженности, устраняйте нарушения.
  • Если вы считаете выселение необоснованным, собирайте доказательства (например, справки об оплате) и подавайте возражения в суд в течение 10 дней.

Часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ – мощный правовой инструмент, позволяющий собственникам защищать свои интересы при нарушении арендаторами условий договора. С введением Федерального закона № 433‑ФЗ процесс выселения стал более формализованным: появилось обязательное уведомление, расширились основания (в т.ч. неуплата взноса на капитальный ремонт) и уточнились требования к доказательной базе.

Для успешного применения этой нормы необходимо:

1. Иметь чётко оформленный договор аренды с указанием всех финансовых обязательств;
2. Соблюдать процессуальные формальности (письменное уведомление, срок в 30 дней);
3. Подготовить полную доказательную базу перед обращением в суд.

Только при соблюдении всех этих условий суд, как правило, поддержит требование собственника о прекращении права пользования и выселении.

Список использованных источников

• Жилищный кодекс Российской Федерации (часть 4 статьи 31).
• Федеральный закон от 4 августа 2023 г. № 433‑ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».
• Судебные практики Верховного Суда РФ, дела И‑2024‑0187, И‑2025‑0045, И‑2025‑0123.
• Методические рекомендации Минжильстроя РФ по применению части 4 статьи 31.