Статья 36 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) регулирует один из самых важных для граждан и бизнеса институтов — приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Несмотря на то, что норма действует уже более 20 лет, до сих пор возникают спорные ситуации. Ниже мы подробно разберёмся, как применяется статья 36 ЗК РФ в 2026 году, какие подводные камни встречаются чаще всего и приведём конкретные примеры.

Краткая суть статьи 36 ЗК РФ

Согласно статье 36 ЗК РФ:

• Сособственники зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, обязаны совместно обратиться с заявлением о предоставлении такого участка в собственность или аренду.
• Исключительное право на приватизацию по льготной цене имеют граждане и юридические лица, которым принадлежат здания на праве частной собственности.
• Земельный участок предоставляется в границах, необходимых для эксплуатации объекта, с учётом требований градостроительного зонирования.

Ключевые изменения и разъяснения 2025–2026 гг.

На фоне активного обновления кадастровых карт и перехода на единую электронную площадку Росреестра в 2025 г. стали появляться новые разъяснения:

1. Уточнён порядок определения границ. Теперь при недостатке свободных смежных земель орган местного самоуправления обязан предложить альтернативный участок, но в пределах той же территориальной зоны.
2. Упрощённая процедура для МФЦ. С г. заявление можно подать через «Госуслуги» без посещения офиса, если объект кадастрового учёта уже внесён в ЕГРН.
3. Обязательное согласие всех сособственников. Если один из долевых собственников отказывается, оформление приостанавливается до урегулирования спора в суде.

Пошаговая инструкция по применению статьи 36 ЗК РФ

Шаг 1. Проверка права собственности на объект

Убедитесь, что:

• Здание (строение, сооружение) оформлено в ЕГРН именно как объект капитального строительства.
• Земельный участок не выделен в собственность (иначе статья 36 не применяется).

Шаг 2. Сбор документов

• Кадастровый паспорт здания и участка.
• Выписка из ЕГРН о правах собственников.
• Технический план на случай корректировки границ.
• Согласие всех сособственников (если долевая собственность).

Шаг 3. Подача заявления

Заявление подаётся в:

1. МФЦ — классический вариант.
2. «Госуслуги» — с 2026 г. доступен полный комплект электронных форм.
3. Администрацию муниципалитета — при отсутствии МФЦ.

Шаг 4. Определение цены и оплата

Типовые примеры применения статьи 36 ЗК РФ

Пример 1. Таунхаус в долевой собственности

Ситуация: В 2015 г. четверо граждан приобрели таунхаус общей площадью 480 м², каждый владеет 1/4 доли. Земельный участок под объектом не оформлен.

Решение: Все собственники обратились в МФЦ с единым заявлением. По ст. 36 ЗК РФ участок 6,5 соток был предоставлен им в общую долевую собственность с коэффициентом 0,7. Стоимость составила 1,2 млн руб. вместо 1,7 млн руб. (кадастровая стоимость).

Пример 2. Магазин в аренде с правом выкупа

Ситуация: Индивидуальный предприниматель арендует здание магазина 300 м² с 2018 г. Договор аренды земли заключён до 2025 г., но без права выкупа.

Решение: В 2025 г. предприниматель подал заявление о приватизации по ст. 36 ЗК РФ. Администрация города отказала, указав, что объект находится в зоне общественно-делового назначения с ограничениями. Однако суд признал отказ незаконным: арендатор здания имеет первоочередное право выкупа, если участок образуется в границах фактического землепользования. В итоге участок 4,2 сотки был продан по цене 2,3 млн руб. при кадастровой стоимости 2,8 млн руб.

Пример 3. Гаражный кооператив

Ситуация: В гаражном кооперативе 150 боксов расположены на едином земельном участке, оформленном на кооператив. Члены кооператива хотят разделить участок на доли.

Решение: Кооператив обратился в администрацию с просьбой разделить участок пропорционально площади гаражей. Согласно ст. 36 ЗК РФ и разъяснениям Минэкономразвития от , образование 150 индивидуальных участков невозможно, так как нарушает градостроительные регламенты. В результате участок был передан в долевую собственность всех членов кооператива в равных долях, а кооператив сохранил статус юрлица-управляющего.

Подводные камни и практические советы

Отказ из-за неучтённых объектов

Если вы обнаружили самовольную постройку, сначала узаконьте её через суд или процедуру «дачной амнистии». Иначе участок могут предоставить без учёта неоформленной площади, что приведёт к перерасчёту границ.

Несогласие одного из сособственников

Используйте механизмы:

• Выкуп доли по рыночной цене.
• Раздел имущества через суд (возможно только при физическом делении объекта).

Проверка на зоны с особыми условиями

До подачи заявления сверьтесь с публичной кадастровой картой и схемой территориального зонирования. Зоны охраны памятников, прибрежные полосы и территории ТЭС могут наложить запрет на приватизацию или увеличить стоимость в разы.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Статья 36 ЗК РФ остаётся основным инструментом для узаконения прав на землю под объектами недвижимости. В 2026 году процедура стала цифровой и быстрой, но требует строгого соблюдения согласия всех собственников и проверки градостроительных ограничений. При возникновении споров рекомендуем консультироваться с земельным юристом до подачи заявления.