Что изменилось в судебной практике?
04 июля 2026 года. С начала 2025-го в России было оспорено более 3 000 сделок купли-продажи квартир по прецеденту, возникшему из иска певицы Ларисы Долиной. Кассационный и Верховный суды вынесли ряд ключевых разъяснений, которые кардинально меняют подход к таким делам. Ниже — подробный разбор новых правил.
Основания для признания сделки недействительной
Согласно ГК РФ (гл. 9 и 10) и свежим разъяснениям Верховного суда РФ от 18 декабря 2025 года, недействительность сделки может быть установлена, если доказано хотя бы одно из следующих обстоятельств:
- Мнимость или притворность сделки (ст. 170 ГК РФ).
- Сделка, совершённая под влиянием заблуждения, но только в случае существенного характера ошибки (ст. 178 ГК РФ).
- Злостное сговор сторон, нарушающий права третьих лиц (ст. 166 ГК РФ).
- Превышение полномочий или отсутствие согласия супруга (ст. 35, 161 ГК РФ).
Важно: Верховный суд РФ прямо указал, что «заблуждение одной из сторон само по себе не является основанием для признания сделки недействительной». Это означает, что ошибка должна быть доказана как существенная и повлиять на результат сделки.
Прецедент Ларисы Долиной: что произошло?
- Истец: Лариса Долина потребовала признать куплю-продажу квартиры недействительной, ссылаясь на заблуждение.
- Первые инстанции: суды разных уровней выносили противоречивые решения.
- Кассационный суд: указал, что уровень знаний и опыта Долиной «позволял ей понимать юридические последствия» договора. Сделку оставили в силе, но в случае всё-таки признания её недействительной — деньги подлежат обязательному возврату покупателю.
- Резонанс: решение стало прецедентом, активно используемым и другими продавцами, что привело к всплеску исков в 2025 году.
Последствия признания сделки недействительной
Обязательный возврат денег
Если суд всё-таки признаёт сделку недействительной, продавец обязан:
- Вернуть полную цену квартиры покупателю.
- Компенсировать неустойку или убытки, если они доказаны.
Возврат квартиры
Покупатель в свою очередь обязан вернуть недвижимость продавцу в том состоянии, в каком он её получил, за вычетом нормального износа.
Регистрационные последствия
Росреестр аннулирует запись о переходе права. Все последующие сделки с этой квартирой также могут быть оспорены.
Как защититься продавцу и покупателю
| Роль | Рекомендации |
|---|---|
| Продавец |
|
| Покупатель |
|
Краткий алгоритм действий при подозрении на недействительность
- Соберите доказательства: переписка, фото/видео, заключения экспертов.
- Обратитесь к юристу по недвижимости в течение 1 года с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении (ст; 181 ГК РФ).
- Подайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры.
- Ожидайте три инстанции: первую, апелляционную и кассационную.
- Прецедент Долиной ужесточил требования к доказательствам заблуждения.
- Оспаривать можно, но шансы выше при наличии явных признаков обмана.
- При проигрыше продавца деньги покупателю возвращаются обязательно.
- С 2025 года количество подобных исков выросло в разы — будьте готовы к затяжным процессам.
Важно! Данная статья не является юридической консультацией. При возникновении споров обращайтесь к профессиональному адвокату.