Незавершённое строительство всё чаще становится объектом сделок на рынке недвижимости. Чтобы покупка или продажа такого объекта была безопасной и законной, важно чётко понимать, как регулирует эти отношения Гражданский кодекс РФ (ГК РФ). В статье разберёмся, что считается незавершённым строительством, какие документы нужны, какие риски существуют и на что обратить внимание при заключении договора.

Что такое «незавершённое строительство» по ГК РФ

Согласно статьям 130, 219 и 224 ГК РФ, незавершённым строительством признаётся объект капитального строительства, который:

• находится на стадии строительства;
• не введён в эксплуатацию;
• не оформлено право собственности на готовое здание (сооружение).

Важно: если объект уже сдан Госстройнадзором и принят комиссией, но не оформлено право собственности, он всё равно считается незавершённым строительством до момента регистрации.

Как оформляется право собственности на незавершённое строительство

Государственная регистрация

Право собственности возникает только после внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). До этого момента объект существует как «вещь», но не как объект права собственности. Для регистрации потребуются:

• разрешение на строительство (или декларация о планируемом строительстве для ИЖС);
• технический план, подготовленный кадастровым инженером;
• документы, подтверждающие право на земельный участок.

Переход права при продаже

При продаже незавершённого строительства собственник (или инвестор) передаёт права покупателю по договору купли-продажи или долевого участия (ДДУ). Переход права также регистрируется в Росреестре.

Виды договоров при продаже незавершённого строительства

Обязательные документы при сделке

1. Выписка из ЕГРН — подтверждает право собственности.
2. Разрешение на строительство, действует и не просрочено.
3. Проектная документация — планы БТИ, техзаключения.
4. Акт приёмки по форме КС-11, если объект уже построен, но не сдан;
5. Справка об отсутствии долгов — по налогам, коммуналке, зарплате.

На что проверить перед покупкой

Юридические риски

• Обременения: аресты, залоги, ипотечные обременения.
• Земельные споры: неоформленный участок или споры с соседями.
• Нарушения ГСН: объект может быть признан самостроем.

Финансовые риски

• Недостроенные коммуникации: нужно закладывать дополнительные траты.
• Неустойка за просрочку: по ДДУ — от 1/300 до 1/150 ключевой ставки ЦБ.

Как минимизировать риски

Проверьте застройщика на сайте ФГУП «РосТехИнвентаризация» и в реестре ФАС.

Оформите договор у нотариуса, это уменьшает риск фальшивых подписей.

Используйте эскроу-счёт — деньги блокируются до сдачи объекта.

Застрахуйте объект — по программе «Страхование гражданской ответственности застройщика».

Налоговые последствия

Для продавца:

• НДФЛ 13% с прибыли (если собственность менее 5 лет).
• Налог на имущество до сдачи в эксплуатацию — по кадастровой стоимости.

Для покупателя:

• Налог на имущество, с момента регистрации в ЕГРН.
• Налоговый вычет — только после ввода дома в эксплуатацию.

Пошаговая инструкция покупки незавершённого строительства

1. Подберите объект на сайтах-агрегаторах или через застройщика.
2. Проверьте документы у юриста или самостоятельно через ЕГРН.
3. Заключите договор (ДДУ или купля-продажа).
4. Откройте эскроу-счёт (если ДДУ).
5. Зарегистрируйте право собственности в МФЦ или онлайн через Госуслуги.
6. Получите ключи и подпишите акт приёма-передачи.

Покупка незавершённого строительства может быть выгодной: цена ниже готового жилья, а при грамотной проверке риски минимальны. Главное — строго следовать требованиям ГК РФ и 214-ФЗ, проверять документы и использовать современные инструменты защиты (эскроу, страхование).

Важно: перед сделкой обязательно проконсультируйтесь с юристом по недвижимости и оформите договор у нотариуса.