В 2023 году в Гражданский кодекс РФ внесены два принципиально новых раздела, которые полностью переработали понятие недвижимости, порядок её образования и правила распоряжения общим имуществом. С 1 марта 2023 года эти поправки уже действуют, и сегодня, в 2026 году, они полностью сформировали практику продажи недвижимости. Ниже — подробный разбор всех ключевых изменений.
Что считается недвижимостью после 2023 года?
- Новое определение. Недвижимость теперь охватывает не только здания, сооружения и земельные участки, но и воздушные, морские и речные суда, космические объекты, если они зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
- Обособленные части. Квартиры, машино-места, офисные помещения и иные «части» объектов недвижимости тоже получили статус самостоятельной недвижимости, если:
- они обладают отдельным входом или технически обособлены;
- на них внесены записи в ЕГРН.
Генеральное правило: одновременная передача права собственности
По договору продажи здания, сооружения или иной недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят:
- все части её общего имущества (лестничные клетки, крыши, фундаменты, лифты, инженерные сети и т.д.);
- доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и другое общее имущество, связанное с этой недвижимостью.
Пошаговая схема продажи объекта недвижимости в 2026 году
- Подготовка документов
- Выписка из ЕГРН не старше 5 дней (на ).
- Технический план (для новостроя — «технический паспорт»).
- Согласие супруга/супруги или нотариально удостоверенное отказное заявление.
- Отсутствие обременений: справка об отсутствии арестов, залогов.
- Форма: письменная, подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 551 ГК РФ в редакции после 2023 г.).
- Обязательные реквизиты:
- кадастровый номер;
- точное описание общего имущества, переходящего к покупателю;
- подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам.
- Государственная регистрация перехода права
- Подача заявления через МФЦ или Росреестр онлайн.
- Срок регистрации, 7 рабочих дней (в 2026 году сохранён).
- Одновременно в ЕГРН вносятся сведения о новом собственнике и о долях в общем имуществе.
- Передача объекта
- Акт приёма-передачи подписывается в день регистрации.
- Покупатель получает ключи и доступ к системам управления (домофон, лифт, паркинг).
Особенности при продаже доли в общей долевой собственности
- Преимущественное право покупки. Остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право в течение 30 дней с момента уведомления.
- Нотариальное удостоверение договора обязательно, даже если доля продаётся третьему лицу.
Налоговые последствия для продавца в 2026 году
Налоговые ставки и льготы не изменились с 2023 года:
- Если собственность менее 3–5 лет (в зависимости от способа приобретения), НДФЛ = 13 % от кадастровой стоимости (но не ниже 70 % от кадастра).
- Вычет 1 млн руб. при продаже квартиры/дома сохраняется.
- Для единственного жилья с 2023 года срок освобождения от НДФЛ сокращён до 3 лет.
Чек-лист для продавца и покупателя на
Для продавца:
- Проверьте отсутствие обременений на rosreestr.gov;ru.
- Убедитесь в отсутствии долгов за ЖКУ (справка из УК/ТСЖ).
- Подготовьте нотариально заверенное согласие супруга/супруги.
Для покупателя:
- Запросите выписку из ЕГРН перед внесением задатка.
- Проверьте обременения через официальный сервис ФНС «Сведения о недвижимости».
- Убедитесь, что в договоре указаны все доли общего имущества, включая паркинг, техэтажи, крышу.
После вступления в силу изменений 1 марта 2023 года процедура продажи недвижимости стала более прозрачной и защищённой. Ключевое правило — одновременная передача права собственности и долей в общем имуществе. Нотариальное удостоверение, ЕГРН-контроль и налоговые льготы делают сделку предсказуемой, если следовать приведённому выше чек-листу.
Обновлено: г. 09:44:53 по московскому времени.