Актуальность темы: вопросы автоматического продления или намеренного продления договора аренды возникают ежедневно у миллионов арендодателей и арендаторов. Ниже ‒ систематизированный разбор норм статьи 621 ГК РФ и смежных положений с учётом последних изменений судебной практики и законодательства по состоянию на 04 июля 2026 г.

Что такое «пролонгация» и как она отличается от «продления»

В быту слова пролонгация и продление часто используют как синонимы. В юридическом же контексте:

• Продление ‒ это заключение нового договора на тот же объект‚ но на новый срок;
• Пролонгация ‒ это автоматическое возобновление прежнего договора на тех же условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Источники права

• ст. 621 ГК РФ (действующая редакция 2026 г.);
• ст. 610 ГК РФ (о последствиях продолжения пользования);
• ст. 39.6 ЗК РФ (для земельных участков);
• ст. 19 Закона № 98-ФЗ от (особенности ЧС);
• Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ‚ в частности от № 10/22‚ от № 1.

Пункт 1 ст. 621 ГК РФ: преимущественное право арендатора

Условия возникновения права

1. Арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности.
2. Иное не предусмотрено законом или договором (например‚ если договором закреплён обязательный аукцион).
3. При прочих равных условиях (цена‚ объём обязательств и т.д.).

Алгоритм действий арендатора

• Письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок:
• в срок‚ указанный в договоре;
• если срок не указан ‒ в разумный срок до окончания действующего договора (обычно не менее чем за 30 дней).

Последствия отказа арендодателя

Если в течение одного года после окончания прежнего договора арендодатель заключил договор с третьим лицом‚ добросовестный арендатор вправе:

• в суде перевести права и обязанности по новому договору на себя;
• или взыскать только убытки‚ причинённые отказом в продлении.

Пункт 2 ст. 621 ГК РФ: автоматическая пролонгация

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом‚ а арендодатель не возражает:

• договор считается возобновлённым на тех же условиях;
• срок становится неопределённым (применяется ст. 610 ГК РФ);
• стороны вправе расторгнуть его по общим правилам (предупреждение за 3 месяца‚ если иное не согласовано).

Особенности для земельных участков

Суды (см. обзор практики ВС РФ‚ Апелляционное определение по делу № А55-4322/2015) подчёркивают:

• для земель‚ находящихся в государственной или муниципальной собственности‚ может действовать обязательный аукцион (ст. 39.6 ЗК РФ) и распорядительные акты органов местного самоуправления;
• наличие преимущественного права не освобождает от процедуры торгов если иное не предусмотрено законом (например‚ в случае чрезвычайной ситуации ‒ Закон № 98-ФЗ).

Пошаговая чек-лист для практиков

Для арендатора:

1. Проверить договор: есть ли запрет или ограничения на преимущественное право.
2. Заранее (30–60 дней) направить письменное уведомление арендодателю.
3. Сохранить подтверждение вручения (почтовая квитанция‚ расписка‚ электронная подпись).
4. При отказе зафиксировать факт заключения договора с третьим лицом (копия договора‚ выписка из ЕГРН‚ объявления о торгах).
5. В течение года обратиться в суд с требованием о переводе прав или возмещении убытков.

Для арендодателя:

1. Проверить‚ не утратил ли арендатор преимущественное право (долги‚ ненадлежащее использование).
2. Зафиксировать мотивированный отказ письменно.
3. Если планируется заключение с новым лицом ‒ пройти обязательные торги (если применимо).

Судебная практика 2024–2026 гг. Краткий обзор

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: Устное уведомление арендодателя.
  Решение: только письменная форма (ст. 621 ч. 1).
• Ошибка: Не фиксировать бездействие арендодателя.
  Решение: направить уведомление 2-мя способами (почта + электронная подпись).
• Ошибка: Игнорировать локальные акты муниципалитета.
  Решение: проверять постановления администрации о порядке аренды земельных участков.

1. Всегда включайте в договор конкретный срок уведомления (минимум 30 дней).
2. Для земельных участков уточняйте‚ не подлежит ли объект обязательному аукциону.
3. Используйте дополнительное соглашение о продлении вместо автоматической пролонгации‚ если важен фиксированный срок.
4. Ведите корреспонденцию через электронную подпись для сокращения рисков доказывания.

Полезный документ: типовая форма уведомления о намерении заключить договор на новый срок доступна для скачивания на сайте gkrfkod.ru.

Статья подготовлена по материалам Консультант+‚ ГК РФ и судебной практике по состоянию на 04 июля 2026 г.