Пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) регулирует порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, когда арендатор использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо совершает неоднократные нарушения. Ниже – подробный разбор этой нормы, её практического применения и рекомендаций для сторон.

Текст пункта 1 и его юридический смысл

Полный текст пункта 1 статьи 619 ГК РФ (по состоянию на 2026 г.) выглядит так:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

Это положение входит в перечень оснований, позволяющих арендодателю обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Ключевые термины:

• Существенное нарушение условий договора – действие арендатора, которое делает невозможным достижение целей, предусмотренных договором (например, использование нежилого помещения под склад без согласия арендодателя).
• Назначение имущества – цель, для которой имущество было передано в аренду (коммерческое, производственное, жилое и т.д.).
• Неоднократные нарушения – повторяющиеся действия, которые в совокупности создают угрозу интересам арендодателя.

Когда можно применять пункт 1?

Для успешного обращения в суд арендодатель обязан доказать, что:

1. Существует существенное нарушение условий договора либо нарушение назначения имущества. Примеры:
   • Перепрофилирование помещения (например, офис превратился в ночной клуб).
   • Субаренда без согласия арендодателя, если договор запрещает её.
   • Установка оборудования, которое противоречит техническим требованиям (например, тяжелый промышленный станок в здании, не рассчитанном на такие нагрузки).
2. Эти нарушения являются неоднократными – то есть арендатор продолжает их после получения замечаний.
3. Арендодатель направил письменное предупреждение с требованием устранить нарушение в разумный срок (см. ниже).

Письменное предупреждение: обязательный предварительный шаг

Согласно пункту 1 статьи 619, арендодатель может требовать расторжения только после того, как:

• Отправил арендатору письменное предупреждение (обычное письмо, заказное письмо с уведомлением о вручении или электронное сообщение, подтверждённое получением).
• В письме указал конкретное нарушение и поставил разумный срок для его устранения (обычно 10‑30 дней, в зависимости от характера нарушения).
• Указал, что в случае неисполнения требования арендодатель будет обращаться в суд за досрочным расторжением.

Отсутствие такого предупреждения делает иск арендодателя уязвимым: суд может отклонить требование о расторжении за несоблюдение процессуального порядка (источник [1]).

Судебная практика по пункту 1

Ниже – несколько типовых дел, где суды применяли пункт 1 статьи 619:

Дело А65‑17050/2018 (Арбитражный суд Республики Татарстан)

• Арендатор неоднократно использовал складское помещение под розничный магазин, хотя договор предполагал исключительно складскую деятельность.
• Арендодатель направил два письменных предупреждения с требованием вернуть помещение в исходное состояние в течение 20 дней.
• Суд признал, что нарушение является существенным и неоднократным, и удовлетворил требование арендодателя о досрочном расторжении. [3]

Дело А65‑33864/2019 (Арбитражный суд Республики Татарстан)

• Арендатор использовал офисное помещение под производство пищевых продуктов, что противоречило санитарным требованиям и условиям договора.
• После получения предупреждения арендатор не устранил нарушение.
• Суд вынес решение о расторжении договора и обязал арендатора вернуть помещение в первоначальном виде, а также выплатить компенсацию за убытки арендодателя. [3]

Дело N А1 (Верховный Суд РФ)

• Арендатор систематически субарендовал часть коммерческого помещения без согласия арендодателя.
• Арендодатель предоставил доказательства субаренды (договоры, акты приема‑передачи).
• Суд отклонил аргументы арендатора о «мелочности» нарушения, указав, что субаренда без согласия нарушает фундаментальное условие договора, и признал право арендодателя на расторжение. [3]

Порядок и последствия расторжения по пункту 1

1. Подготовка искового заявления – в иске арендодатель указывает конкретные нарушения, ссылку на пункт 1 ст. 619, прикладывает копию предупреждения и доказательства (фото, акты, договоры).
2. Рассмотрение суда – суд проверяет наличие письменного предупреждения, оценку «существенности» нарушений и их неоднократность. При положительном решении суд выносит решение о расторжении договора.
3. Последствия для арендатора:
   • Обязательство освободить имущество в установленный судом срок (обычно не более 30 дней).
   • Возможность возмещения убытков арендодателю (компенсация за ухудшение имущества, упущенную выгоду, расходы на ремонт).
   • Возврат арендной платы за период, когда арендатор не имел права пользоваться имуществом.
4. Последствия для арендодателя:
   • Получение имущества в надлежащем состоянии (в случае ухудшения – право на возмещение расходов).
   • Возможность заключить новый договор с другим арендатором.
   • Избежание дальнейших убытков от продолжения нарушения.

Как защитить свои интересы?

Для арендодателя

• Тщательно прописывайте в договоре условия использования имущества и последствия нарушений.
• Сохраняйте все коммуникации с арендатором (письма, электронные сообщения) – они могут стать доказательной базой.
• При обнаружении нарушения сразу проводите проверку и направляйте письменное предупреждение с конкретным сроком.
• Если арендатор не реагирует, готовьте исковое заявление, привлекая экспертов (оценщиков, технических специалистов) для подтверждения «существенности» нарушения.

Для арендатора

• Тщательно изучайте договор и убедитесь, что ваши действия соответствуют его условиям.
• Если получено предупреждение, незамедлительно реагируйте – устраняйте нарушение или предоставляйте доказательства, что исправление уже выполнено.
• В случае несогласия с требованием арендодателя собирайте доказательства (акт осмотра, заключения экспертов) и готовьте возражения к суду.
• При необходимости привлеките юридическую помощь – правильное оформление возражений может предотвратить расторжение.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Пункт 1 статьи 619 ГК РФ предоставляет арендодателю мощный инструмент защиты своих интересов, позволяя досрочно расторгнуть договор, если арендатор нарушает условия использования имущества или делает это неоднократно. Ключевые требования к арендодателю – наличие письменного предупреждения и доказательная база, подтверждающая существенность и повторяемость нарушений.

Для арендаторов важно строго соблюдать договорные обязательства и своевременно реагировать на любые замечания арендодателя. При возникновении спора рекомендуется привлекать квалифицированных юристов, чтобы подготовить надлежащие доказательства и, при необходимости, оспорить решение суда.

Источники:

• ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя – КонсультантПлюс (источник [1])
• ГК РФ Статья 619 – ГАРАНТ (источник [2])
• Статья 619 ГК РФ. Действующая редакция, комментарии и судебная практика (источник [3])