Актуальность: редакция приведена по состоянию на с учётом изменений, внесённых Федеральным законом от № 176-ФЗ и последующими поправками.
Текст пункта 1 ст. 181 ЖК РФ
«1. Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора,
а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решения о способе формирования фонда капитального ремонта,
в случае, предусмотренном частью 7 статьи 170 настоящего Кодекса,
имеют права и исполняют обязанности, предусмотренные настоящей статьей,
начиная с даты, определяемой в соответствии со статьёй 171 и частью 7 статьи 170 настоящего Кодекса,
а региональный оператор должен:
- исполнять обязанности по обеспечению проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренные статьёй 175 настоящего Кодекса;
- перечислить в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, денежные средства фонда капитального ремонта:
- на специальный счёт, открытый на имя организации, осуществляющей деятельность по формированию фонда капитального ремонта, или
- выплатить собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта;
- исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом.»
Ключевые разъяснения
Кого охватывает норма?
- Добровольно выбравшие счёт РО — собственники, кто на общем собрании решил формировать фонд именно на счёте регионального оператора.
- «Молчаливые» собственники — те, кто не принимал никакого решения, но в силу ч. 7 ст. 170 ЖК РФ автоматически переходят к РО:
например, если в течение 90 дней после получения уведомления не выбрали иной способ формирования фонда.
С какого момента возникают права и обязанности?
Не с момента подписания какого-либо договора, а с даты, определённой ст. 171 и ч. 7 ст. 170:
- если решение принято собранием — с первого числа месяца, следующего за тем, в котором решение вступило в силу;
- если способ определён «автоматически» — с даты, установленной нормативным правовым актом субъекта РФ.
Основные права и обязанности сторон
Сторона Права Обязанности Собственники - получать информацию о ходе капремонта;
- контролировать расходование средств;
- участвовать в выборе подрядчика (через общее собрание).
- ежемесячно вносить взносы в сроки, установленные ст. 171;
- уплачивать пени при просрочке (ч. 4 ст. 181).
Региональный оператор - взыскивать просроченные взносы и пени;
- распоряжаться средствами фонда в пределах закона.
- проводить капремонт в сроки региональной программы;
- предоставлять отчётность;
- возвращать «избыточные» средства при смене способа формирования фонда или продаже квартиры.
Почему договор между собственниками и РО не требуется?
Судебная практика (Энциклопедия ГАРАНТ [3]) подчёркивает: обязанность по уплате взносов возникает не из договора, а непосредственно из закона. Поэтому:
- отсутствие подписанного соглашения не освобождает собственника от взносов;
- споры решаются по правилам ст. 181 и 171 ЖК РФ, а не по Гражданскому кодексу о договорных обязательствах.
Особенности перерасчёта и зачёта ранее выполненных работ
Если до включения дома в региональную программу жильцы за свой счёт отремонтировали, например, кровлю,
и это соответствует перечню работ программы, то:- стоимость выполненных работ (но не выше предельной цены) может быть засчитана в счёт будущих взносов;
- такой зачёт оформляется по правилам, установленным законом субъекта РФ.
На что обратить внимание в 2026 году
- Индекс взносов — каждый регион ежегодно утверждает новые тарифы; проверьте актуальные на сайте РО вашей области.
- Онлайн-оплата — большинство региональных операторов перевели квитанции в электронный вид и принимают оплату без комиссии через Госуслуги.
- Льготы и субсидии, граждане пенсионного возраста, инвалиды I и II групп, участники Великой Отечественной войны и др. могут получать компенсацию в размере 50–100 % взносов; заявление подаётся через МФЦ.
Ответы на частые вопросы
Я не голосовал за счёт РО. Обязан ли я платить?
Да. Если в течение 90 дней после уведомления орган местного самоуправления не зафиксировал иной выбор способа, фонд автоматически формируется на счёте РО, и обязанность взносов возникает с даты, определённой региональной программой.
Как узнать, сколько уже накоплено «на мою квартиру»?
Достаточно ввести адрес и кадастровый номер на сайте регионального оператора или в личном кабинете на Госуслугах.
Можно ли перейти с счёта РО на счёт ТСЖ?
Можно, но только решением общего собрания собственников и при условии отсутствия долгов по текущим взносам. Средства будут перечислены на вновь открытый специальный счёт ТСЖ.
Пункт 1 статьи 181 ЖК РФ закрепляет две модели перехода к формированию фонда на счёте регионального оператора:
добровольную (решение собрания) и «молчаливую» (автоматическую при бездействии собственников).
В обоих случаях права и обязанности сторон возникают прямо из закона, без необходимости заключения дополнительных договоров.
[1] Часть 7 статьи 170 ЖК РФ определяет случаи, когда орган местного самоуправления вправе принять решение о формировании фонда на счёте РО.
Полный текст актуальной редакции ЖК РФ доступен на официальном интернет-портале правовой информации pravo.gov.ru.