Пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации является отправной точкой любых правоотношений, возникающих из договора аренды недвижимого имущества. Ниже приведён официальный текст положения и его подробное толкование.
Консолидированный текст пункта 1 статьи 655 ГК РФ
«По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование за плату здание или сооружение.
Ключевые элементы нормы
- Предмет договора. Всегда неподвижная вещь (здание, сооружение, их часть), подлежащая государственной регистрации.
- Временное владение и пользование. Арендодатель сохраняет право собственности, передавая только право фактического обладания и извлечения полезных свойств.
- Возмездность. Договор считается заключённым только при условии установления платы (арендной платы).
Какие объекты попадают под «здание или сооружение»?
Согласно Постановлению Пленума ВС РФ № 25 от , к недвижимому имуществу относятся:
- Капитальные строения, прочно связанные с земельным участком;
- Их отдельные части (помещения, этажи, секции), если они способны к самостоятельному обороту;
- Подлежащие государственной регистрации машино-места, тепловые, инженерные сети.
Обязанности сторон по пункту 1 статьи 655 ГК РФ
Арендодатель
- Передать объект в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;
- Обеспечить беспрепятственный доступ арендатора к недвижимости;
- Возместить убытки, если имущество не может быть использовано из-за прав третьих лиц.
Арендатор
- Надлежащим образом использовать объект согласно договору и назначению;
- Вносить арендную плату в сроки и в порядке, установленные соглашением;
- По окончании срока вернуть имущество в том состоянии, в котором его получил (с учётом нормального износа).
Форма договора и последствия несоблюдения
Договор аренды здания/сооружения должен быть заключён в письменной форме путём составления одного документа (ст. 609 ГК РФ). Соглашение, не соблюдающее форму, считается ничтожным, т. е. не порождающим правовых последствий.
Регистрационные требования
Если договор заключён:
- на срок от одного года и более — подлежит государственной регистрации в Росреестре;
- менее одного года, регистрации не требуется, но стороны могут её произвести добровольно.
Практика Верховного Суда РФ
В Определении ВС РФ № 305-ЭС19-18424 (2020) указано: «При передаче арендатору части здания (помещения) в обязательном порядке должно быть описание такой части, позволяющее точно локализовать объект».
Отсутствие точного описания может повлечь отказ в регистрации и признание договора незаключённым.
Пункт 1 статьи 655 ГК РФ формулирует обязательства арендодателя передать и арендатора принять недвижимое имущество во временное владение и пользование за плату. Это базовое положение, от которого вытекают:
- требования к форме и содержанию договора;
- порядок государственной регистрации;
- обязанности сторон по содержанию, ремонту и возврату объекта.
Прежде чем подписывать договор, сторонам рекомендуется сверить кадастровые паспорта, технические планы и выписки ЕГРН, чтобы избежать споров о предмете аренды и последующих рисков.