В последние годы в России всё чаще встречаются ситуации‚ когда собственники нескольких жилых домов объединяются в одно юридическое лицо — товарищество собственников жилья (ТСЖ). Именно такому «многодомному» формату работы посвящён пункт 2 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ. Ниже — подробный разбор‚ как создать подобное ТСЖ‚ какие особенности регистрации существуют и какие нормы применяются к таким товариществам.
Кратко о статье 136 и её структуре
Статья 136 ЖК РФ состоит из четырёх частей:
- часть 1 — общие основания для создания ТСЖ;
- часть 2 — перечисляет три возможных способа создания товарищества:
- в одном многоквартирном доме;
- в нескольких жилых домах (тот самый пункт 2);
- в нескольких многоквартирных домах.
- часть 3 — порядок государственной регистрации ТСЖ как юридического лица;
- часть 4 — специальная норма‚ которая распространяет на «многодомное» ТСЖ все правила‚ применимые к обычному ТСЖ в одном МКД‚ если иное не вытекает из особенностей такого объединения.
Что говорит именно пункт 2 части 2?
Цитата:
«Создается товарищество собственников жилья собственниками помещений в нескольких жилых домах…»
То есть данный пункт открывает возможность объединить разные типы жилой недвижимости под одной «крышей» юридического лица. Это могут быть:
- многоквартирные дома;
- частные жилые дома (например‚ блокированные или таунхаусы);
- смешанные форматы.
Почему это важно на практике
Экономия ресурсов
Одна управляющая организация вместо двух-трёх снижает административные расходы: бухгалтерия‚ договоры с ресурсоснабжающими организациями‚ штатная служба эксплуатации и т.д.
Единое голосование по общим вопросам
Решения по капремонту‚ установке шлагбаумов или видеонаблюдению принимаються общим собранием собственников всех домов (ст. 44 ЖК РФ). Голоса считаются пропорционально доле в общем имуществе.
Единый земельный участок
Если дома расположены на одном земельном участке (или участках‚ образующих единый комплекс)‚ собственники получают право совместно распоряжаться землёй (ст. 36‚ 44 ЖК РФ и ст. 6‚ 11.1 ЗК РФ).
Пошаговый алгоритм создания ТСЖ по п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ
- Подготовительный этап
- Определить перечень домов‚ которые войдут в ТСЖ.
- Выяснить границы земельных участков и уточнить кадастровые номера.
- Согласовать перечень общего имущества (подвалы‚ крыши‚ инженерные сети‚ придомовая территория).
- Инициативная группа
Создаётся из числа собственников (от каждого дома) и подготавливает проект учредительных документов: устав‚ смета‚ перечень общего имущества. - Общее собрание собственников
Проводится в каждом доме отдельно‚ а затем — совместное общее собрание всех домов. Необходимо собрать более 50 % голосов от общего числа собственников (ст. 46 ЖК РФ). - Государственная регистрация в ФНС
- Подаётся заявление по форме Р11001.
- Прилагаются: протоколы общих собраний‚ устав‚ договор о создании ТСЖ‚ выписки ЕГРН на дома и земельные участки.
- Регистрация занимает 3 рабочих дня (ст. 136 ч. 3 ЖК РФ).
- Открытие расчётного счёта и постановка на учёт в Фонде капремонта
Особенности правового режима «многодомного» ТСЖ
Применимые нормы
Согласно части 4 статьи 136 ЖК РФ‚ к такому ТСЖ применяются:
- все правила об общем собрании (ст. 44–48 ЖК РФ);
- нормы о фонде общего имущества (ст. 36 ЖК РФ);
- положения о взносах и платежах (ст. 155 ЖК РФ);
- требования к бухгалтерской отчётности и аудиту (Федеральный закон № 402-ФЗ).
Исключения
Если из особенностей отношений между домами следует иное (например‚ разные тарифы на коммунальные ресурсы)‚ такие особенности фиксируются в уставе и локальных актах ТСЖ.
Типовые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Разные земельные участки без объединения | Невозможно оформить общее имущество | Заранее межевать и формировать единый участок или договор о сервитуте/совместном пользовании |
| Недостаточное количество голосов на общем собрании | Решение не вступает в силу | Повторное собрание или заочное голосование (п. 2 ст. 45.1 ЖК РФ) |
| Отсутствие сметы и финансового плана | Отказ в регистрации ФНС или споры с банком | Подготовить финансово-хозяйственный расчёт до собрания |
Контрольные даты и ссылки
- Действующая редакция ст; 136 ЖК РФ — с изменениями от № 123-ФЗ.
- Последняя проверка нормативной базы — 04 июля 2026 г. 04:26 (мск).
- Официальный текст: КонсультантПлюс → ЖК РФ → ст. 136.
Пункт 2 части 2 статьи 136 ЖК РФ — удобный инструмент для объединения нескольких жилых домов в одно юридическое лицо. Он позволяет:
- экономить на управлении;
- упрощать земельные и имущественные вопросы;
- повышать инвестиционную привлекательность территории.
Главное — строго соблюдать процедуру общих собраний‚ правильно оформить документы и учесть особенности каждого дома в уставе ТСЖ. При необходимости консультируйтесь с юристом по жилищным вопросам или в местной инспекции ФНС.
Удачи в создании вашего товарищества!