Дата актуализации: 04 июля 2026 г․
Краткое содержание
- Что регулирует: порядок заключения договоров продажи жилых помещений (квартир, домов, их частей);
- Ключевая норма: договор считается заключённым только с момента государственной регистрации․
- Исключение: после г․ правила о регистрации сделок (а не прав) не применяются; регистрируется само переходящее право собственности․
Текст пункта 2 статьи 558 ГК РФ в действующей редакции
«2․ Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации․»
Пояснения и разбор ключевых элементов
Что подлежит регистрации?
С г․ (вступление в силу Федерального закона № 302-ФЗ от ) изменилась система регистрации:
- раньше — договор как сделка регистрировался в Росреестре;
- сейчас — регистрируется переход права собственности, а сам договор хранится в электронном виде вместе с заявлением о переходе права․
Когда именно считается заключённым договор?
Моментом заключения договора признается дата внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)․
Именно с этой даты:
- покупатель приобретает право собственности;
- риск случайной гибели жилья переходит на покупателя;
- продавец теряет право распоряжаться объектом․
Почему важно различать «регистрацию сделки» и «регистрацию права»?
| Аспект | До | После |
|---|---|---|
| Что подавалось в Росреестр | Подлинник (или нотариально заверенная копия) договора купли-продажи | Заявление о переходе права + электронная форма договора |
| Результат | На договоре ставится отметка о регистрации | Формируется выписка из ЕГРН о новом правообладателе |
Практические последствия для сторон договора
Для покупателя
- Риски до регистрации: пока запись не внесена, квартира не «ваша» — возможны аресты, повторные продажи․
- Ипотечные средства: банк перечисляет деньги или открывает эскроу-счёт, но право собственности возникнет только после регистрации․
Для продавца
- Обязанности: до момента регистрации нельзя требовать полной оплаты, если иное не оговорено․
- Снятие с регистрации: в большинстве случаев продавец должен выписаться до подачи заявления в Росреестр, иначе регистрация будет приостановлена․
Алгоритм действий при заключении договора (2026 г․)
- Подготовка документов: ЕГРН, справки об отсутствии задолженности, технический план․
- Нотариальное удостоверение: обязательно, если доля или долевая собственность (ст; 24․1 Закона «О государственной регистрации»)․
- Подписание: стороны лично или через представителей подписывают договор в нотариальной форме или простую письменную форму (если нотариат не требуется)․
- Подача заявления: в МФЦ/Росреестр в течение 5 рабочих дней с момента подписания (ст․ 16 Закона 218-ФЗ)․
- Регистрация:
- срок — до 7 рабочих дней (ст․ 16 Закона 218-ФЗ);
- результат — выписка из ЕГРН․
Распространённые ошибки и суды
Ошибка: «Договор считается заключённым с момента нотариального удостоверения»
Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 от разъяснил: нотариальная форма — лишь условие действительности, но не момент «заключённости» договора․ Заключён он только после регистрации перехода права․
Ошибка: «Если деньги переданы до регистрации — договор уже заключён»
Деньги могут быть переданы в качестве задатка или аванса․ Без регистрации права покупатель имеет лишь обязательственное требование (ст․ 307 ГК РФ), но не право собственности․
Частые вопросы и ответы
Вопрос 1: Можно ли расторгнуть договор до регистрации?
Да, если стороны подписали предварительный договор или соглашение о расторжении․ Иначе, лишь через суд․
Вопрос 2: Кто несёт риски пожара/затопления до регистрации?
По общему правилу риск случайной гибели переходит на покупателя с момента передачи имущества, а не с момента регистрации (ст․ 459 ГК РФ)․ На практике стороны оговаривают это отдельно․
Вопрос 3: Нужно ли заверять договор у нотариуса при продаже квартиры в ипотеке?
С г․ — обязательно, если ипотека оформляется одновременно с переходом права (п․ 1 ст․ 54․1 Закона 218-ФЗ)․
- Минимальный пакет: договор + заявление + квитанции об оплате госпошлины + нотариальное согласие супруга (если нужно)․
- Критическая дата: дата записи в ЕГРН — именно она считается датой заключения договора․
- Самая главная ошибка: «передал деньги — квартира моя»․ Пока нет выписки из ЕГРН, квартира остаётся собственностью продавца․
Информация подготовлена по состоянию на на основании действующей редакции ГК РФ и нормативных актов Росреестра․ Перед совершением сделки рекомендуется получить индивидуальную юридическую консультацию․