Что говорит закон?
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ устанавливает:
«Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации».
Разбор по частям
- Объект договора – здание или сооружение как единый объект недвижимости.
Если речь идёт об аренде отдельного нежилого помещения, то к нему применяются те же правила, поскольку специальных норм для нежилых помещений в ГК РФ нет. - Срок договора – не менее одного года.
Если договор заключён на 11 месяцев и меньше, государственной регистрации он не подлежит; достаточно простой письменной формы. - Государственная регистрация – производится в Росреестре или через МФЦ.
До момента внесения сведений в ЕГРН договор считается не заключённым, а значит:- арендатор не может вселяться;
- арендодатель не может требовать плату;
- стороны не могут предъявлять друг другу иски по этому договору.
Практические последствия
Для арендодателя
- Риск двойной сдачи. Пока договор не зарегистрирован, он «ничего не стоит» в юридическом смысле. Другой арендатор может зарегистрировать свой договор раньше и получить преимущественное право.
- Налоговые расходы. До регистрации доходы от «виртуального» договора нельзя признать в бухгалтерии, а арендатор не может принять арендную плату к расходам по налогу на прибыль.
Для арендатора
- Невозможность «въезда». Без регистрации арендатор не имеет права требовать передачи помещения, а при попытке вселиться может быть выселён по требованию собственника.
- Проблемы с банками и госорганами. Для открытия расчётного счёта, получения лицензий или регистрации юридического адреса обычно требуется зарегистрированный договор.
Как оформить регистрацию (шаг-за-шагом)
- Подписать единый документ. Стороны составляют один экземпляр договора на бумаге и подписывают его.
- Подготовить пакет документов:
- договор в 3 экземплярах;
- заявление о регистрации (форма Росреестра № П-14-ГРН);
- копии паспортов/ИНН/ОГРНИП или выписки ЕГРЮЛ;
- квитанция госпошлины 2 000 руб. (физлицо) или 6 000 руб. (юрлицо);
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги арендодателя, если помещение приобретено в браке.
- Подать в Росреестр/МФЦ лично, по доверенности или через электронную подпись (ЕСИА/КЭП).
- Получить выписку ЕГРН. Срок – 5–7 рабочих дней при подаче через МФЦ, 3 рабочих дня – при электронной подаче.
Распространённые ошибки
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Договор подписан на 11 месяцев «с пролонгацией» | Фактически срок ≥ 1 год, но регистрация не сделана – договор незаключён. | Заключить новый договор сроком ≥ 1 год и зарегистрировать. |
| Два договора на одно помещение | Первым считается зарегистрированный, второй – ничтожен. | Досрочно расторгнуть или согласовать очередность регистрации. |
| Нет нотариального согласия супруга | Регистрация приостановлена, требуется доп. согласие. | Оформить нотариальное согласие или сделку через нотариуса. |
Краткий чек-лист для сторон
- Арендодатель: проверьте, что в договоре указан срок ≥ 1 года, и включите пункт о том, кто и за чей счёт регистрирует договор.
- Арендатор: не перечисляйте арендную плату до момента регистрации; пропишите в договоре неустойку за просрочку регистрации.
- Обе стороны: сдайте документы в Росреестр одновременно, чтобы избежать «параллельной» сдачи третьим лицам.