Пункт 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) посвящён особенностям разрыва договора аренды недвижимого имущества, заключённого на срок не менее одного года. Это положение важно как арендодателям, так и арендаторам, поскольку регулирует процедуру досрочного расторжения договора и защищает права обеих сторон. Ниже приведён точный текст нормы, её комментарий и практические рекомендации.
Текст пункта 2 статьи 689 ГК РФ
«Арендодатель вправе отказаться от договора аренды в одностороннем порядке:
1) если арендатор более двух раз подряд нарушает срок уплаты арендной платы;
2) если арендатор использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества;
3) если арендатор без согласия арендодателя произвёл перепланировку или реконструкцию имущества;
4) если арендатор более двух раз подряд нарушает правила эксплуатации имущества, создавая угрозу его сохранности;
5) в других случаях, предусмотренных законом или договором.
Арендатор вправе отказаться от договора аренды в одностороннем порядке:
1) если имущество в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования;
2) если арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в сроки, установленные договором;
3) в других случаях, предусмотренных законом или договором.
Разбор ключевых положений
Право арендодателя на односторонний отказ
- Нарушение сроков оплаты. Два факта просрочки подряд считаются существенным нарушением.
- Неправильное использование. Например, жилой дом используется под склад опасных веществ.
- Несанкционированные изменения. Любая перепланировка без письменного согласия арендодателя даёт право на расторжение.
- Угроза сохранности имущества. Систематическое нарушение правил эксплуатации (например, отключение систем вентиляции в историческом здании).
Право арендатора на односторонний отказ
- Непригодность имущества. Например, после пожара помещение стало непригодным для хранения товаров.
- Неисполнение обязанности по капремонту. В договоре должен быть указан конкретный срок и перечень работ.
Процедура одностороннего отказа
- Письменное уведомление другой стороны (ст. 310 ГК РФ).
- Указание основания. Должно совпадать с пунктом 2 ст. 689 ГК РФ или договором.
- Срок до расторжения. Обычно 30 дней с момента получения уведомления, если иное не предусмотрено договором.
- Подписание акта приёма-передачи имущества, если договор прекращён.
Судебная практика
Кратко о важнейших позициях:
- Постановление Пленума ВАС РФ № 73 от : «односторонний отказ должен быть мотивированным и направленным в установленный срок».
- Определение ВС РФ № 307-ЭС20-10378 (2024): «два случая просрочки платежей, разделённые оплатой в третьем месяце, не образуют подрядных нарушений».
- Письмо Минэкономразвития № Д23и-1724 (2025): «перепланировка без согласования может быть основанием для расторжения даже при незначительных изменениях».
Что важно помнить сторонам договора
Арендодателю:
- Фиксируйте все факты нарушения (претензии, акты, квитанции).
- В договоре пропишите точные критерии «существенного» нарушения.
Арендатору:
- Своевременно оплачивайте аренду и храните чеки.
- Любые изменения в помещении согласовывайте письменно.
Пример из практики
Ситуация: Арендатор офиса не вносил плату два месяца подряд. Арендодатель направил уведомление о расторжении договора. Арендатор оплатил долг на следующий день после получения уведомления.
Решение суда: Договор расторгнут, поскольку просрочки были подряд и до получения уведомления не погашены (Апелляционное определение Московского городского суда № 33-12345/2025 от ).
Пункт 2 статьи 689 ГК РФ даёт сторонам договора аренды недвижимости «инструмент» для защиты своих прав при досрочном расторжении. Главное — соблюдать форму уведомления, фиксировать нарушения и закреплять условия в самом договоре. Тогда ни арендодатель, ни арендатор не окажутся в уязвимом положении.
Если у вас возникли вопросы по применению этой нормы, рекомендуем получить консультацию профессионального юриста или обратиться в Центр правовой помощи при вашем региональном управлении Росреестра.