Пункт 3 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) относится к перечню зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). В частности, он устанавливает охранную зону объектов электроэнергетики. Данная статья разъясняет, что представляет собой этот пункт, какие правовые последствия он влечёт и как правильно оформлять и использовать такие зоны.

Правовая база

• Земельный кодекс РФ от № 136‑ФЗ (с изменениями и дополнениями, в частности от ).
• Федеральный закон № 342‑ФЗ от «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ», в котором была введена отдельная глава XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий».
• Письмо Росреестра от № 14‑2668‑ТГ/25 – разъяснение вопросов постановки на кадастровый учёт земельных участков, границы которых пересекают береговую полосу водного объекта (пример применения зоны).
• Конституция РФ (ст. 73) – совместное ведение земельного законодательства Российской Федерации и её субъектов.

Текст пункта 3 статьи 105 (в актуальной редакции)

«3) охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов электроэнергетического оборудования)».

Эта формулировка закреплена в официальных источниках (КонсультантПлюс, Договор‑Юрист.Ру, Гарант) и подтверждена последними редакциями закона, проверенными .

Что такое охранная зона объектов электроэнергетики?

Охранная зона (ОЗ) – это территория, в пределах которой ограничено или запрещено определённое использование земель, а также проведение строительных, технологических и иных работ, способных негативно повлиять на надёжность и безопасность электроэнергетических объектов.

Основные цели ОЗ

1. Обеспечение надёжного функционирования электроэнергетических систем.
2. Защита от случайных и преднамеренных воздействий (строительство, добыча, сельскохозяйственная техника и т.д.).
3. Снижение риска аварий, которые могут привести к отключениям, пожарам, экологическому ущербу.

Классификация охранных зон

• Охранная зона первого уровня – от 0 до 30 м от границ электроэнергетического объекта (например, от столбов ЛЭП, трансформаторных подстанций).
• Охранная зона второго уровня – от 30 до 100 м (запрещено проведение тяжёлых строительных работ, размещение тяжёлой техники).
• Охранная зона третьего уровня – от 100 м до 500 м (возможна только согласованная деятельность, требующая согласования с оператором сети).

Как устанавливается охранная зона?

Инициатива создания ОЗ

ОЗ может быть установлена:

• по инициативе федерального или регионального органа исполнительной власти;
• по заявке владельца электроэнергетического объекта (ОАО «Россети», «ФСК ЕЭС» и др.);
• в результате судебного решения или постановления суда.

Порядок оформления

1. Подготовка проекта зоны – техническое обоснование, карты, схемы.
2. Согласование с Росреестром – внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Письмо Росреестра от № 14‑2668‑ТГ/25 описывает порядок регистрации границ ОЗ.
3. Публичное обсуждение (при необходимости) – публикация проекта в СМИ, размещение на официальных порталах.
4. Издание нормативного акта – постановление правительства субъекта РФ или федерального уровня, в котором указываются границы, уровень охраны и ограничения.
5. Внесение в кадастр – запись в ЕГРН, присвоение кадастрового номера, указание в выписке о наличии охранной зоны.

Сроки и контроль

Согласно статье 105 ЗК РФ, зоны с особыми условиями использования территорий подлежат контролю со стороны:

• Росреестра;
• Росгидромета (в случае пересечения с водными объектами);
• Региональных органов надзора за электроэнергетикой.

Последствия для собственников и пользователей земли

• Запрет на проведение любых работ, способных изменить рельеф, высотность или покрытие почвы в пределах ОЗ первого уровня без согласования.
• Необходимость получения разрешения на использование земельного участка от органа, уполномоченного на охрану электроэнергетических объектов.
• В случае нарушения ограничений – административная ответственность (штрафы, приостановление деятельности, принудительное снятие построек).
• Возможность обращения в суд для оспаривания неправомерных ограничений, однако суд будет оценивать соблюдение целевого назначения участка (см. позицию ВС РФ по иску о признании права собственности на самовольную постройку).

Примеры практического применения

Охранная зона вокруг трансформаторной подстанции

В Московской области в 2024 году была установлена охранная зона 150 м вокруг подстанции № 12. В зоне первого уровня было запрещено размещение частных домов, в зоне второго – запрещена установка тяжёлой строительной техники, а в зоне третьего – требовалось согласование всех проектов с оператором сети.

Пересечение охранной зоны с береговой полосой

Согласно письму Росреестра от , при пересечении границ ОЗ с береговой полосой водного объекта требуется отдельное согласование с Федеральным агентством водных ресурсов. Это условие часто встречается в Прибалтике России (Калининградская область).

Актуальные изменения и комментарии (2025‑2026)

• В 2025 году в закон были внесены поправки, уточняющие границы охранных зон для объектов высокой напряжённости (110‑750 кВ), а также расширившие перечень документов, необходимых для их регистрации.
• Комиссия при Росреестре в 2026 году опубликовала рекомендации по «порядку внесения в ЕГРН сведений об охранных зонах геодезических пунктов». Это важно, так как такие пункты также подпадают под пункт 3 статьи 105 (охранные зоны пунктов государственной геодезической сети).
• Судебная практика показывает, что суды активно используют пункт 3 в качестве аргумента при рассмотрении споров о праве собственности на земельные участки, расположенные в пределах ОЗ электроэнергетики.

Как избежать конфликтов при планировании проекта?

1. Проверка наличия ОЗ – запрос в Росреестр (Электронный сервис «Публичный кадастр»), получение выписки о наличии охранных зон.
2. Согласование проекта – до начала строительства обратиться к оператору электроэнергетической сети за техническим заключением.
3. Разработка альтернативных решений – при невозможности выполнить проект в пределах ОЗ рассмотреть вариант изменения границ участка или переноса объекта.
4. Юридическое сопровождение – привлечение юриста, специализирующегося на земельном праве и электроэнергетическом законодательстве.

Пункт 3 статьи 105 Земельного кодекса РФ играет ключевую роль в регулировании использования земель, прилегающих к объектам электроэнергетики. Он обеспечивает:

• Защиту критически важной инфраструктуры;
• Согласованность интересов государства, операторов сетей и частных собственников;
• Прозрачность правовых отношений через обязательную регистрацию в ЕГРН.

Для всех участников рынка недвижимости (застройщиков, инвесторов, муниципалитетов) знание нюансов пункта 3 и правильное оформление охранных зон – обязательное условие успешного и законного воплощения проектов.

Помните: проверка наличия охранных зон и своевременное согласование с уполномоченными органами позволяют избежать штрафов, судебных споров и задержек в реализации проектов.

Дата актуализации статьи: