Основание для пересмотра кадастровой стоимости: установление рыночной стоимости на дату определения кадастровой

Дата актуальности: 04 августа 2026 г. 00:30 мск.
С момента вступления в силу Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (Федеральный закон от № 21-ФЗ) положения статьи 248 неоднократно становились предметом конституционно-правовой оценки. Судебная практика и законодательные корректировки 2017–2025 гг. значительно трансформировали содержание пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ. В статье разбираемся, что именно изменилось и как применять норму сегодня.

Содержание и правовая природа пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ

Текст пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ (действующая редакция по состоянию на ):
«Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость».

Ключевые элементы основания:

• Объект оспаривания: конкретный объект недвижимости (земельный участок, здание, помещение, сооружение и т.п.).
• Основной критерий: соотношение кадастровой и рыночной стоимости на одну и ту же календарную дату.
• Доказательная база: отчёт о рыночной оценке, удовлетворяющий требованиям Федерального закона от № 135-ФЗ и профессиональных стандартов.
• Процессуальное оформление: административное исковое заявление подаётся в соответствии со статьёй 218 КАС РФ и рассматривается судом первой инстанции по правилам главы 25 КАС РФ.

Эволюция нормы и постановления Конституционного Суда РФ

Постановление КС РФ от № 20-П

Конституционный Суд РФ признал:

1. что положения статьи 111 КАС РФ (о подсудности по выбору истца),
2. части 5 статьи 247 КАС РФ (о пределах пересмотра решений в апелляции),
3. а также пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ
   в той мере, в какой они препятствуют надлежащему судебному контролю при отсутствии возражений ответчика (административного ответчика),

— не соответствующими Конституции РФ.
Суд указал, что принцип состязательности и равенства сторон не может сводиться к формальному молчанию ответчика; суд обязан самостоятельно проверять обоснованность оспариваемой кадастровой стоимости, если имеются достаточные доказательства заниженности/завышенности.

Последствия решения КС РФ

• С 2018 г. суды активно применяют активную роль при выяснении обстоятельств дела (статья 66 КАС РФ).
• Формальное отсутствие возражений со стороны Росреестра или комиссии при Росреестре не освобождает суд от обязанности оценить представленный отчёт об оценке.
• Уточнены правила подготовки дела к судебному разбирательству: судья вправе назначать судебную оценочную экспертизу по собственной инициативе.

Практика применения пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ в 2024–2025 гг.

Допустимость косвенного доказывания

В Определении Верховного Суда РФ от № 305-АД24-8-К2 указано, что при наличии отчёта об оценке, составленного аккредитованным оценщиком, суд может удовлетворить иск даже при отсутствии справки Росреестра о согласовании кадастровой стоимости.

Соотношение с досудебным (внесудебным) порядком

Пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ не требует обязательного обращения в комиссию при Росреестре: заявитель вправе сразу обратиться в суд. Однако практика показывает, что предварительное обращение в комиссию уменьшает риск возврата иска на основании статьи 125 КАС РФ (отсутствие соблюдения досудебного порядка для иных категорий споров).

Ошибки, из-за которых суды отказывают в удовлетворении иска

• Отчёт об оценке составлен на другую дату, отличную от даты определения кадастровой стоимости.
• Использованы недостоверные исходные данные об объекте (площадь, назначение, кадастровый номер).
• В отчёте не применён подход сопоставимых продаж либо он не обоснован.
• Не предоставлены подлинные документы на право собственности.

Алгоритм подачи административного иска по пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ

1. Подготовка доказательств
   • актуальный оценочный отчёт;
   • выписка из ЕГРН/ЕГРН кадастровая;
   • сведения о рыночных сделках в сопоставимых объектах.
2. Выбор подсудности
   • районный суд — для физлиц;
   • арбитражный суд субъекта РФ, для юрлиц и ИП.
3. Оформление административного иска по правилам статьи 218 КАС РФ (форма 7.1–7.3).
4. Уплата госпошлины (300 р. для физлиц; 2000 р. для юрлиц).
5. Направление искового заявления в канцелярию или через сервис «Мой арбитр».

Новые тенденции 2025 года

• Цифровые оценки. С ФГИС «Кадастровая оценка» в пилотном режиме начала генерировать автоматизированные калькуляции рыночной стоимости. Суды пока осторожно принимают такие расчёты как дополнительное доказательство, но не как самостоятельное основание.
• Государственная оценочная экспертиза. Вводится институт экспертов Минэкономразвития, которые смогут давать заключения, обязательные для Росреестра при расхождении более чем на 30 %.
• Сокращение сроков. В Госдуме зарегистрирован проект, сокращающий срок рассмотрения административных дел по спорам о кадастровой стоимости до 1 месяца (вместо 2).

Пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ остаётся основным процессуальным инструментом оспаривания кадастровой стоимости. После решения КС РФ 2017 года судебная практика стала более «взвешенной», но требования к качеству оценочных отчётов только ужесточаются.

Практические советы заявителям:

• заказывайте отчёт у оценщика, аккредитованного при СРО;
• всегда проверяйте дату оценки;
• дублируйте иск в комиссию при Росреестре — это повышает шансы на удовлетворение иска;
• учитывайте возможность назначения судом экспертизы и заранее готовьте деньги на её оплату.

Следить за новейшими изменениями в применении статьи 248 КАС РФ можно через официальные бюллетени Верховного Суда РФ и обновления информационно-правовых систем КонсультантПлюс, Гарант и Контур.Норматив.