Дата актуализации:

Правовая природа положения

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ (в ред., действующей на 2026 г.):

«Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом».

Норма является специальной по отношению к пункту 1 той же статьи, который устанавливает общее правило: договор признаётся заключённым в момент получения акцепта.
Однако когда законом предусмотрена обязательная государственная регистрация, моментом заключения договора для третьих лиц становится именно момент регистрации.

Круг договоров, которым требуется государственная регистрация

• договоры аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК РФ);
• договоры продажи недвижимости (ст. 558 ГК РФ);
• договоры залога недвижимости (ст. 339 ГК РФ);
• соглашения об изменении или расторжении вышеуказанных договоров (п. 6 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8 от ).

Пленумы Верховного Суда РФ и ВАС РФ в пункте 3 совместного Постановления № 6/8 от (ред. ) прямо указали:
«если соглашение о внесении изменений в зарегистрированный договор не зарегистрировано, оно считается незаключённым до момента регистрации».

Значение для добросовестных приобретателей и третьих лиц

Пункт 3 статьи 433 ГК РФ защищает интересы третьих лиц, в т.ч. добросовестных приобретателей недвижимости.
До момента регистрации они могут полагаться на то, что объект:

1. не числится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как обременённый;
2. может быть свободно отчуждён вновь.

После регистрации же права третьих лиц ограничиваются уже с момента внесения записи в ЕГРН.

Участки спорной практики

Двойная природа момента заключения

Для сторон договора моментом заключения остаётся получение акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ), но для третьих лиц — только регистрация.
Это создаёт возможность «раздвоенной» даты заключения: договор может быть обязательным между сторонами, но не порождать «внешних» последствий.

Соглашения о расторжении

Если расторжение договора подлежит регистрации, то до момента внесения записи в ЕГРН он продолжает существовать для третьих лиц.
Судебная практика (см. Письмо Президиума ВАС РФ от ) подтверждает, что незарегистрированное соглашение о расторжении не освобождает стороны от обязательств перед третьими лицами.

Практические рекомендации

Пункт 3 статьи 433 ГК РФ — ключевой «точкой отсчёта» прав и обязанностей всех участников гражданского оборота при работе с недвижимостью.
Его соблюдение гарантирует прозрачность сделок и защищает интересы добросовестных третьих лиц.
Не забывайте: до момента регистрации в ЕГРН договор «не существует» вне отношений самих сторон.