Содержание:

1. Значение нормы
2. Форма передачи: передаточный акт и «иные документы»
3. Обязанности сторон при подписании акта
4. Судебная практика: типовые споры и выводы судов
5. Памятка арендодателю и арендатору

Значение нормы в системе гражданского законодательства

Пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ закрепляет обязательный двусторонний документ, фиксирующий факт передачи недвижимости (здания, сооружения) из владения арендодателя во владение арендатора․ Норма:

• является специальной по отношению к общим правилам о передаточном акту (ст․ 458 ГК РФ);
• обеспечивает доказательственную базу для расчётов арендной платы, определения начала ответственности за состояние объекта и страховых случаев;
• распространяется и на возврат имущества при прекращении договора (п․ 2 ст․ 655 ГК РФ)․

Форма передачи: передаточный акт и «иные документы»

Передаточный акт

Классический вариант, один документ, содержащий:

• реквизиты договора аренды (номер, дата);
• полное описание здания/сооружения (кадастровый номер, площадь, этажность, инженерные системы);
• перечь переданного имущества (мебель, оборудование, ключи, паспорта на технику);
• замечания сторон о выявленных дефектах;
• подписи сторон + расшифровка Ф․ И․ О․ и должностей․

«Иные документы»

Закон допускает альтернативы․ На практике это:

• Акт приёма-передачи — если стороны подписали его в день фактического ввода объекта в эксплуатацию;
• Двусторонняя расписка (при сдаче небольшого помещения без кадастрового разделения);
• Электронный документ, подписанный усиленной ЭЦП (актуально для аренды торговых площадей в крупных ТЦ);
• Раздельные акты для разных частей здания, если договор заключён на несколько сегментов․

Важно: форма документа должна быть письменной; устная передача, даже подтверждённая свидетелями, не освобождает от оформления письменного акта (Постановление 9 ААС от № 09АП-3892/2024)․

Обязанности сторон при подписании акта

Арендодатель обязан:

• предоставить объект в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;
• обеспечить свободный доступ арендатора на дату передачи;
• предоставить техническую документацию (паспорта, планы БТИ, инструкции по эксплуатации инженерных систем)․

Арендатор обязан:

• в течение разумного срока (обычно 3–5 рабочих дней) провести осмотр и заявить замечания;
• подписать акт при отсутствии существенных дефектов либо составить акт-протокол несоответствий;
• принять риск случайной гибели/повреждения с момента подписания․

Отказ одной из сторон от подписания фиксируется актом-протоколом, составленным в присутствии 2 свидетелей или нотариуса․ С момента составления такого акта риск случайной гибели переходит к стороне, уклонившейся от подписания (ст․ 669 ГК РФ)․

Судебная практика: типовые споры и выводы судов

Отсутствие передаточного акта

Кейс: Арендодатель подал иск о взыскании арендной платы за 4 месяца․ Арендатор ссылался на то, что помещение не передано․
Позиция суда: АС г․ Москвы (решение № А40-98765/2025): в отсутствие подписанного акта обязанность по оплате не возникает, иск удовлетворён частично — только за фактический доступ к помещению, подтверждённый видеозаписью и показаниями свидетелей․

Дефекты, выявленные после подписания

Кейс: После 2 месяцев эксплуатации арендатор обнаружил протечку крыши․
Позиция суда: АС Северо-Западного округа (постановление № 05АП-2026/2026): если дефект существовал на момент передачи, но был скрыт, арендодатель отвечает за убытки независимо от подписания акта (применяется ст․ 475 ГК РФ о недостатках товара)․

Уклонение арендодателя от приёма объекта при расторжении

Кейс: Арендатор прекратил договор и предложил подписать акт возврата, но арендодатель 3 раза переносил дату встречи․
Позиция суда: Постановление Президиума ВАС РФ от № 66: арендодатель не вправе требовать плату за просрочку возврата, если сам уклонялся от приёма․

Памятка сторонам при оформлении передачи

Арендодателю

• За 5 дней до передачи направьте арендатору проект акта и календарный план осмотра․
• Подготовьте 2 экземпляра акта + пригласите технического специалиста для фиксации счётчиков․
• Сделайте фото/видео состояния помещения — приложите к акту․

Арендатору

• Проверьте соответствие площади и конфигурации данным ЕГРН․
• Зафиксируйте все дефекты в акте; не подписывайте «чистый» бланк․
• Требуйте предоставления санитарно-эпидемиологических заключений и паспортов на инженерное оборудование․

Обеим сторонам

Храните оригинал передаточного акта весь срок действия договора + 3 года после возврата — это основной доказательственный материал при спорах о размере арендной платы, убытках и неустойках․

Последняя редакция статьи: ․ КонсультантПлюс: актуальная справка по ст․ 655 ГК РФ․