Актуально на 04 июля 2026 года
Норма регулярно пересматривается, однако её суть остаётся неизменной: при аренде недвижимости и других объектов, принадлежащих государству и муниципалитетам, арендатор выступает налоговым агентом по НДС. Ниже — подробное разъяснение механизма, цифры, примеры и типовые ошибки.
Что говорит сам закон
Текст п. 3 ст. 161 НК РФ (последняя редакция 2025 г.):
«При предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. Налоговые агенты обязаны исчислить сумму налога по ставке 20 % (с — 20 %) из расчета «включено» и уплатить её в бюджет вне зависимости от своего режима налогообложения.»
Кто признаётся налоговым агентом
- Арендатор — организация или ИП, заключившие договор аренды с:
- федеральным органом власти/управления;
- органом субъекта РФ;
- органом местного самоуправления (муниципальная казна, госучреждение и т.д.).
- Не важно, применяет ли арендатор УСН, ЕСХН, ПСН или освобождён от НДС по иным основаниям — обязанность агента возникает всё равно.
Как рассчитать НДС «включено»
Формула:
НДС = Сумма арендной платы по договору × 20 / 120
Пример:
Организация на УСН заключила договор аренды муниципального склада за 120 000 ₽ в месяц (включая НДС).
- НДС = 120 000 × 20 / 120 = 20 000 ₽ — перечисляется в бюджет.
- Арендодателю (муниципалитету) перечисляется 100 000 ₽.
Порядок действий арендатора
- Заключить договор. В договоре желательно прямо указать, что цена указана «включая НДС».
- Ежемесячно рассчитать НДС по формуле.
- Удержать налог из суммы арендной платы и перечислить в бюджет.
- Заполнить счёт-фактуру и книгу покупок/продаж (даже если обычно не выставляете счета-фактуры!).
- Подать декларацию по НДС за квартал не позднее 25-го числа следующего месяца.
Документальное оформление
| Документ | Что указывать |
|---|---|
| Счёт-фактура (выставляется арендатором себе же) | № и дата, наименование услуги «аренда государственного имущества», ставка 20/120, сумма НДС. |
| Книга продаж | Строка по операции: сумма 120 000 ₽, НДС 20 000 ₽. |
| Книга покупок | Не заполняется: арендатор не имеет права на вычет. |
Освобождение арендодателя от НДС не влияет на обязанности арендатора
Даже если муниципалитет или федеральный орган официально освобождён от НДС (например, по ст. 149 НК РФ), арендатор всё равно выступает агентом. Это прямо подтверждено разъяснениями ФНС и судебной практикикой (см. Письмо ФНС России от № СД-4-3/2948@).
Типовые ошибки
- Ошибка 1: «Мы на УСН, НДС не платим».
→ Исправление: не платите по собственным операциям, но агентская обязанность сохраняется. - Ошибка 2: «Арендодатель выставляет счёт-фактуру».
→ Исправление: счёт-фактуру формирует арендатор на себя же. - Ошибка 3: «Считаем НДС «сверху» (20 % к 100 %)».
→ Исправление: надо использовать ставку 20/120 (НДС включён).
Календарь отчётности на 2026 год
- , сдать декларацию по НДС за Q1 2026.
- — сдать декларацию за Q2 2026.
- Даты перечисления НДС совпадают с датой уплаты арендной платы.
Чек-лист бухгалтера
- Проверьте, что арендодатель — государственный/муниципальный орган.
- Убедитесь, что в договоре цена указана «включая НДС».
- Каждый месяц рассчитывайте НДС по формуле 20/120.
- Не позднее 25-го числа месяца, следующего за кварталом, сдайте декларацию.
- Храните счета-фактуры и договор не менее 4 лет.
Краткий вывод
Пункт 3 ст. 161 НК РФ превращает любого арендатора государственного имущества в налогового агента по НДС. Это правило действует независимо от применяемого режима налогообложения и от статуса самого арендодателя. Единственный способ избежать обязанности, не арендовать такое имущество.